Syndici en mede-eigenaars van appartementsgebouwen met bouwjaar vóór 2001 moeten een asbestattest voor de gemene delen laten opmaken tegen eind 2026. Op deze pagina lees je wie verantwoordelijk is, wat de inspectie omvat en hoe Keur.be de opmaak regelt voor VME's in heel Vlaanderen.
Sinds het Vlaamse Materialendecreet van 23 november 2022 geldt een asbestattest voor elke eigendomsoverdracht van een toegankelijke constructie met bouwjaar vóór 2001. Voor appartementsgebouwen beheerd door een Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) splitst de regelgeving die plicht in twee luiken: een attest per privatieve kavel én één attest voor de gemene delen van het gebouw.
Het attest gemene delen bundelt alle ruimtes die door de mede-eigenaars gedeeld worden: inkomhal, traphallen, gangen, liftkokers, technische ruimtes, gemeenschappelijke kelders, fietsenstalling, berging, stookruimte, daken, gevels en gemeenschappelijke tuinen. Ook de leidingen en isolatie die doorheen meerdere kavels lopen worden geïnventariseerd. Per gebouw wordt één attest opgemaakt en in de OVAM-databank geregistreerd.
De wetgever voorzag in een overgangstermijn tot 31 december 2026. Na die datum moet elke VME met bouwjaar vóór 2001 over een geldig attest beschikken, ongeacht of er op korte termijn een verkoop gepland is. Tussentijdse verkopen van individuele kavels vereisen wél al langer een attest: koper kan anders de notaris verbieden om de akte te verlijden.
De einddeadline is 31/12/2026, maar in de praktijk botsen heel wat syndici nu al op de verplichting. Onderstaande drie scenario's komen het vaakst voor op algemene vergaderingen.
Elke VME met een hoofdgebouw gebouwd vóór 2001 moet een attest gemene delen in de OVAM-databank hebben staan tegen eind 2026. Dat geldt ook voor gebouwen die ondertussen gerenoveerd werden zolang de oorspronkelijke dragende structuur van vóór 2001 dateert.
Verkoopt één mede-eigenaar vandaag zijn appartement, dan moet er naast het attest van de privatieve kavel ook een attest gemene delen beschikbaar zijn. De notaris vraagt het bij de syndicus op. Ontbreekt het, dan kan de compromis nietig worden ingetrokken door de koper.
De syndicus die nalaat het attest tijdig te laten opmaken, kan persoonlijk aansprakelijk worden gesteld. De OVAM kan daarnaast een administratieve sanctie opleggen. Mede-eigenaars kunnen de syndicus in gebreke stellen en de kosten achteraf terugvorderen via de raad van mede-eigendom.
De syndicus zet de opmaak van het attest gemene delen als agendapunt op de eerstvolgende algemene vergadering. Een gewone meerderheid volstaat voor de aanstelling van een erkend asbestdeskundige, want het attest is wettelijk verplicht. Noteer het budget én de verdeelsleutel in de notulen.
Vraag minimum twee offertes op bij OVAM-erkende asbestdeskundigen en laat ze de volledige oppervlakte van de gemene delen berekenen. Keur.be levert binnen 24 uur een vaste prijs op basis van kavelaantal, bouwjaar en plannen. De syndicus ondertekent de opdracht in naam van de VME.
De conciërge of syndicus zorgt dat alle gemeenschappelijke ruimtes toegankelijk zijn: dak, technische ruimte, stookplaats, liftkoker, kelderberging, fietsenstalling, gangen en eventueel gemeenschappelijke terrassen. Verzamel ook bouwplannen, renovatiedossiers en eerdere asbestinventarissen om de inspectie te versnellen.
De inspectie van een gemiddeld appartementsgebouw duurt 3 tot 6 uur en is volledig niet-destructief. Bij twijfel over materialen neemt de deskundige stalen voor laboratoriumanalyse (€35 per staal). Mede-eigenaars hoeven niet aanwezig te zijn: één contactpersoon met alle sleutels volstaat.
Binnen 10 werkdagen na het bezoek registreert de deskundige het attest in de OVAM-databank. De syndicus ontvangt de pdf en de unieke attestcode en bezorgt die aan alle mede-eigenaars. Bij latere verkoop van een kavel volstaat het delen van de code met de notaris.
Een VME heeft altijd twee types attesten nodig: één voor het gebouw als geheel en één per kavel bij verkoop of verhuur. De syndicus regelt het eerste, de eigenaar het tweede.
| Kenmerk | Attest privatieve kavel | Attest gemene delen |
|---|---|---|
| Wie bestelt? | Individuele eigenaar | Syndicus in naam van de VME |
| Wat wordt geïnspecteerd? | Enkel de privatieve ruimtes van één kavel | Alle gedeelde ruimtes van het gebouw |
| Wanneer verplicht? | Bij verkoop, verhuur of schenking van de kavel | Uiterlijk 31 december 2026 voor alle VME's |
| Wie betaalt? | De eigenaar-verkoper | De VME via de gewone lasten, naar verdeelsleutel quotiteit |
| Prijsindicatie | €395 – €550 per kavel | €595 – €2.400 per gebouw |
Inclusief inspectie traphal, kelders, dak en gevel. OVAM-registratie inbegrepen. Excl. 21% btw.
Voor residenties met lift, stookruimte en meerdere technische kokers. Stalen +€35 per monster.
Voor residenties met meerdere blokken, garagecomplexen of gemengd commercieel-residentieel pand.
De kost van het attest gemene delen wordt beschouwd als een gewone last van de VME en wordt dus verdeeld volgens de quotiteiten die in de basisakte staan. De syndicus verwerkt de factuur in de eerstvolgende afrekening van de gewone lasten. Mede-eigenaars met een grotere kavel dragen pro rata meer bij. Een VME-reservefonds (als dat bestaat) kan de factuur ook in één keer afrekenen. Bij kavels die recent verkocht werden geldt de regel dat de op het moment van de opdracht geldige eigenaar de bijdrage betaalt. Dit kan contractueel anders afgesproken zijn in de compromis. Voor grote complexen die de kost willen spreiden raadt Keur.be aan om de opmaak in Q1 of Q2 van 2026 te plannen, zodat de factuur nog ruim vóór de deadline in de afrekening kan opgenomen worden.
De inspectie van een appartementsgebouw loopt veel vlotter als onderstaande zes zaken op orde zijn. Zo vermijd je een tweede plaatsbezoek en een meerprijs op de eindfactuur.
Bepaalt wat juridisch tot de gemene delen behoort en welke ruimtes privatief zijn. Essentieel voor de juiste afbakening van het attest.
Originele plannen, renovatievergunningen en facturen van asbestverwijdering helpen de deskundige om afgewerkte zones sneller te beoordelen.
Dak, stookplaats, liftmachinekamer, technische kokers, kelders, fietsenberging, garagepoorten: één aanspreekpunt met alle sleutels volstaat.
De laatste drie AV-verslagen tonen welke renovaties gepland of uitgevoerd zijn en of er al eerdere asbestinventarissen besproken werden.
Bewijst dat de syndicus wettelijk gemachtigd is om in naam van de VME een opdracht tot opmaak van het attest te tekenen.
Zodat de deskundige op de inspectiedag direct toegang krijgt tot gangen en gemeenschappelijke terrassen zonder elke bewoner apart te moeten contacteren.
Een attest gemene delen is een asbestattest voor alle gemeenschappelijke ruimtes van een gebouw in mede-eigendom: traphal, gangen, dak, gevel, kelders, stookplaats, liftkoker, technische ruimtes, fietsenstalling en gemeenschappelijke leidingen. Het is verplicht voor elke VME waarvan het hoofdgebouw een bouwjaar vóór 2001 heeft, uiterlijk op 31 december 2026. Bouwjaar vanaf 2001 valt buiten de regeling.
De wettelijke einddeadline is 31 december 2026. In de praktijk is het attest echter nu al nodig zodra één mede-eigenaar zijn kavel verkoopt of verhuurt: de notaris vraagt bij die gelegenheid het attest gemene delen op bij de syndicus. Wie wacht tot het najaar van 2026 riskeert lange wachtlijsten bij erkende deskundigen en een boete van de OVAM.
De syndicus is wettelijk gemandateerd om in naam van de VME de opdracht tot opmaak van het attest gemene delen te geven. Een voorafgaande beslissing met gewone meerderheid op de algemene vergadering is vereist om het budget te bekrachtigen en de kostenverdeling te bevestigen. De syndicus selecteert vervolgens een OVAM-erkende asbestdeskundige en tekent de offerte.
Het attest gemene delen is een gewone last van de VME. De factuur wordt dus verdeeld volgens de quotiteiten die in de basisakte zijn vastgelegd. Mede-eigenaars met grotere kavels dragen pro rata meer bij. Kavels waarin commerciële ruimtes zijn ondergebracht kunnen een hogere quotiteit hebben dan appartementen. De syndicus werkt de verdeling mee in de eerstvolgende afrekening van de gewone lasten.
Bij verkoop van een individuele kavel heeft de notaris twee attesten nodig: één voor de privatieve kavel (te regelen door de verkoper) én één voor de gemene delen (op te vragen bij de syndicus). Heeft de VME nog geen attest gemene delen, dan moet dat eerst opgemaakt worden. De koper kan anders de compromis nietig laten verklaren. Voorzie minstens 4 weken tussen de aanvraag en de ondertekening.
Tien jaar als er geen asbesthoudend materiaal werd aangetroffen, vijf jaar indien er wel asbest aanwezig is (regel die geldt sinds 8 april 2024). Na een grondige renovatie van de gemene delen (bijvoorbeeld dakvernieuwing of gevelrenovatie) is een update aanbevolen om het attest actueel te houden. De geldigheid begint op de datum van registratie in de OVAM-databank.
In gemene delen van Vlaamse appartementsgebouwen uit de jaren '60 tot '90 duiken vooral op: asbestcement rioolbuizen en regenpijpen, technische kokers rond stookleidingen, golfplaten op afdaken, dakleien, vinyl-vloerbedekking in gangen, pakkingen in stookketels en isolatie rond cv-leidingen in kelders. Ook pleisterwerk of brandwerende panelen in liftkokers kunnen asbestvezels bevatten. De deskundige brengt elk materiaal visueel in kaart en neemt bij twijfel een staal.
De OVAM kan een administratieve sanctie opleggen aan de VME. Belangrijker nog: zonder attest gemene delen kan geen enkele mede-eigenaar zijn kavel meer verkopen of verhuren, omdat de notaris of huurovereenkomst de aflevering ervan verplicht stelt. De syndicus kan ook persoonlijk aansprakelijk gesteld worden als hij nagelaten heeft het punt te agenderen. In de praktijk leidt dit bijna altijd tot een ingebrekestelling door de raad van mede-eigendom.
Standaard doorlooptijd bedraagt 3 tot 4 weken: binnen 24 uur offerte, plaatsbezoek binnen 10 werkdagen en registratie in de OVAM-databank binnen 10 werkdagen na het bezoek. Voor VME's met een naderende compromis bieden we een spoedprocedure aan waarbij het attest binnen 7 werkdagen geregistreerd staat. Zo vermijdt de mede-eigenaar dat zijn verkoop vertraagd wordt door het ontbrekende gemene-delen-attest.
Vraag de offerte aan, plan het bezoek met de syndicus of conciërge en krijg binnen 3 weken een OVAM-geregistreerd attest. Vaste prijs per gebouw, digitale levering aan de syndicus en alle mede-eigenaars.
Top regio's
Steden + kustgemeenten met grote appartementsgebouwen.
Niet jouw gemeente erbij? Bekijk het volledige regio-overzicht →
Wij bieden alle wettelijk verplichte keuringen voor woningverkoop, verhuur en renovatie aan.
