Asbestattest-partner voor syndici:
uw VME-portefeuille klaar voor 2027
Keur.be werkt als vaste asbestattest-leverancier voor syndicuskantoren: wij plannen, factureren en archiveren attesten voor gemene delen tot 31 december 2027.
Asbestattest voor syndici: vijf punten in één oogopslag
- 31 december 2027 is de deadline voor elk asbestattest van gemene delen van mede-eigendomgebouwen van voor 2001.
- Voucher-packs 10, 25 of 50 verlagen de prijs per VME met tot 18 procent en bundelen alles in één jaarfactuur.
- AV-besluitvormingsgids als bijlage: agendapunt, quorum, meerderheid en notulering klaar voor uw volgende jaarvergadering.
- Aansprakelijkheidsmatrix die toont wanneer de syndicus, de VME of de individuele mede-eigenaar verantwoordelijk is.
- Eén dossierportaal met SLA 5 werkdagen en 48 tot 72 uur spoedlijn via het notaris-kanaal bij aktemoment-druk.
Wat een asbestattest-partner levert voor syndici
Een asbestattest voor gemene delen documenteert alle zichtbare, niet-destructief bereikbare asbesthoudende materialen in de delen die de VME collectief beheert: dak, gevels, trappenhuizen, liften, technische lokalen, gangen, gemeenschappelijke kelders en bergingen. Een erkende asbestdeskundige stelt het op en registreert het bij OVAM via de Certigo-databank. Voor een syndicus is dat een administratief traject per VME, maar voor een portefeuille van 8, 24 of 48 VMEs wordt dat snel een meerjarig programma.
De meerwaarde van een vaste partner zit in coördinatie, prijsconsistentie en juridische zekerheid, niet in de keuring zelf. U krijgt één contactpersoon, één prijsraster, één jaarplanning en één dossier-archief dat u op een mede-eigenaar-eis, een vraag van een notariskantoor of een OVAM-audit meteen kan openen. Wij behandelen de uitnodiging van de huismeester, de toegang tot de technische ruimtes en de afstemming met individuele bewoners wanneer delen overlappen met privatieve domeinen.
De rapportering koppelen we standaard aan uw AV-cyclus zodat de mede-eigenaars de kosten op hetzelfde moment zien als de andere VME-uitgaven. Voor kantoren die ook privatieve attesten moeten plannen bij verkoop of schenking door individuele eigenaars, verwijzen we intern naar de spoedlijn via /voor/notarissen/. De link naar /asbestattest/gemene-delen/ blijft beschikbaar als publieke bronverwijzing voor de mede-eigenaars die op de jaarvergadering extra toelichting willen.
- Eén contactpersoon per syndicuskantoor: Een vaste dossier-coach voor uw volledige portefeuille, bereikbaar op werkdagen 8 tot 18 uur. Geen dossier-per-dossier intake, geen wisselende interlocutor bij elk nieuw VME.
- Vast prijsraster ongeacht gebouwgrootte-variatie: Een bandbreedte-tarief per VME tot 2500 m² gemene delen. Boven die bandbreedte rekenen we transparant per toeslag, nooit achteraf. De voucher-pack is vast totaal, ongeacht welke VMEs u waar in de pack plaatst.
- Partner-portaal met portefeuille-overzicht: Alle attesten, plaatsbezoek-planningen, facturen en AV-templates in één portaal met login per kantoormedewerker. Downloadbare rapporten voor de jaarvergadering per VME.
- AV-ready rapportcyclus: Bij oplevering van elk attest ontvangt u een AV-samenvatting van 1 pagina met risico-niveau, handelingsadvies en quotiteit-verdeling klaar voor de notulen van de eerstvolgende algemene vergadering.
- 10-jaars follow-up met reminder 18 maanden vooraf: Automatische herinnering 18 maanden voor de vervaldatum zodat u de nieuwe AV-cyclus tijdig kan plannen. Bij tussentijdse dakwerken of saneringen herstarten we de cyclus.
31 december 2027: wat u als syndicus nu al moet doen
Sinds 23 november 2022 is een asbestattest verplicht bij elke overdracht onder levenden van een residentieel gebouw ouder dan 2001. Voor de gemene delen van mede-eigendomgebouwen geldt een afgezonderde overgangstermijn: uiterlijk 31 december 2027 moet elke VME met gemene delen van bouwjaar voor 2001 beschikken over een geldig attest.
Inventaris van VMEs per bouwjaar
Alles gebouwd voor 2001 valt onder de verplichting. De gemene delen worden als één gebouwdeel behandeld en krijgen één attest; de privatieve delen hebben elk hun eigen attest bij verkoop of schenking. Nieuwbouwprojecten tussen 2001 en 2025 blijven buiten scope voor de 2027-deadline, maar kunnen wel onder het bredere asbestafbouwbeleid 2034 vallen bij gemengde materialen of renovatie-ingrepen. Een syndicus-portefeuille van 24 VMEs met gemiddelde bouwjaren 1972 tot 1995 heeft dus 24 attesten nodig voor eind 2027.
Afstemming met bestaande attesten
Heeft een van de mede-eigenaars recent een privatief attest laten opmaken bij verkoop? Dan beschikt u al over een deel van de basisgegevens over het gebouw, maar niet over de gemene delen zelf: die zitten juridisch niet in het privatieve attest. De erkende deskundige moet de gemene delen apart inspecteren en rapporteren. Praktisch betekent dit dat een recent privatief attest geen vrijstelling geeft van de VME-plicht, maar wel de doorlooptijd verkort omdat ruwbouwgegevens al gekend zijn.
Planning per AV-cyclus
Een portefeuille van 24 VMEs spreidt 24 dossiers over 12 maanden in een voucher-15-per-jaar ritme. Wie wacht tot Q4-2027 loopt tegen capaciteitstekort bij erkende deskundigen aan en ziet de prijzen stijgen. Pro-actieve syndici openen de AV-agenda nu al met een voorstel-tot-besluit per VME en plannen de plaatsbezoeken quarter per quarter over 2026 en 2027. De portefeuille-audit is bij Keur.be gratis voor syndici met 8 of meer VMEs.
Het asbestafbouwbeleid 2034 als bredere context
Naast de 2027-deadline voor het attest werkt Vlaanderen aan een bredere asbestafbouw tegen 2034. VMEs met risicovolle materialen (niet-hechtgebonden asbest, spuitasbest, boardmateriaal in technische ruimtes) krijgen een duwtje richting sanering via het Materialendecreet en het actieplan Asbestafbouw. Een goed attest in 2026 of 2027 geeft de VME de data om een saneringsplanning op te stellen die 2034 haalbaar maakt, zonder paniek-deadline of spoedtarieven.
Reken op 9 tot 12 maanden doorlooptijd voor een VME van AV-besluit tot geregistreerd attest: 2 maanden voor de AV-agenda-voorbereiding, 2 weken voor het plaatsbezoek, 5 werkdagen voor de registratie, plus de normale kalender-dode-zones (juli en december). Wie in Q1 2026 start, heeft voldoende marge. Wie na Q2 2027 begint, loopt tegen capaciteitstekort aan: het aantal erkende deskundigen in Vlaanderen is begrensd en Q4 2027 is structureel een piek-kwartaal. Bel 0456 92 09 42 of vraag een gratis portefeuille-audit voor syndici met 8 of meer VMEs.
Welke formule past bij uw VME-portefeuille?
Drie tiers gebaseerd op jaarlijkse portefeuille-volumes. Elke tier bevat een vast prijsraster, een vaste SLA, een dossierportaal en één factuur- en rapportagekader. Geen opstartkost, geen minimumafname.
1 tot 9 VMEs per jaar. Ad-hoc prijs per dossier op basis van gebouw-metrage, ideaal voor kleinere syndicuskantoren.
- Dossierportaal met login per medewerker, inclusief AV-samenvatting per attest
- SLA 7 werkdagen tussen plaatsbezoek en OVAM-registratie
- Jaarrapport en 10-jaars follow-up-reminder per VME inbegrepen
10 tot 24 VMEs per jaar met voucher-pack 10 of 25. Planning per kwartaal, geconsolideerde eindafrekening per trimester.
- Voucher-10 of voucher-25 met 8 tot 15 procent prijsvoordeel per dossier
- SLA 5 werkdagen standaard en 48 tot 72 uur spoedlijn via notaris-kanaal
- AV-templates in Word en PDF met agendapunt, quorum-formule en notulen-paragraaf
- Maandelijkse verzamelfactuur per kantoor met quotiteit-verdeling per VME
25 plus VMEs per jaar. Voucher-25 of voucher-50, dedicated account-manager, kwartaaloverleg en gepersonaliseerde AV-template.
- Voucher-25 of voucher-50 met 15 tot 18 procent prijsvoordeel per dossier
- SLA 48 tot 72 uur voor dossiers onder aktemoment-druk
- Gepersonaliseerde AV-template met uw kantoorlogo en wit-label portaal
Onboarding in 5 stappen: van intake tot eerste attest
De intake van een nieuw syndicus-partnerschap neemt 10 tot 15 werkdagen, afhankelijk van de portefeuillegrootte. Zo doorloopt een nieuw partnerkantoor de aansluiting zonder verrassingen in de factuur of de AV-planning.
Wat je zelf aanlevert
- Contactgegevens huismeester of vaste plaatsbezoek-begeleider per VME
- Plan of beschrijving van de gemene delen per gebouw
- Toegang tot technische lokalen, dak en kelders tijdens het bezoek
- Bewijzen van eerdere renovaties, saneringen of dakwerken indien beschikbaar
Wat de keurder meebrengt
- Portefeuille-overzicht per VME (naam, adres, bouwjaar, aantal units)
- Basisakte of reglement van mede-eigendom voor quotiteiten-verdeling
- Toegang tot Keur.be partnerportaal (kosteloze login per medewerker)
- AV-planning kalender voor de volgende 12 maanden
-
1
Portefeuille-inventarisatie
U levert een overzicht van de VMEs: naam, adres, bouwjaar, aantal units en geschatte m² gemene delen. Wij leveren binnen 3 werkdagen een offerte per tier en een voucher-voorstel.
-
2
Partnerkader-ondertekening
Kader-overeenkomst waarin u het voucher-pack kiest, de factuur-modaliteiten (per VME of gebundeld), en de dossierportaal-toegang vastlegt. Geen minimumafname, geen opstartkost, geen abonnement buiten het voucher-pack zelf.
-
3
AV-planning en agendapunt-klaarzetting
U bepaalt per VME welke AV-cyclus het agendapunt opneemt. Wij leveren de AV-template (Word en PDF) met het voorstel-tot-besluit, de quorum-formule en de standaardverdeelsleutel-tabel voor de quotiteiten. Coördinatie van de plaatsbezoeken gebeurt na AV-goedkeuring.
-
4
Plaatsbezoek per VME
Een OVAM-erkende asbestdeskundige bezoekt het gebouw, inspecteert alle gemene delen niet-destructief, fotografeert risicomateriaal en neemt waar nodig monsters. Duur 1,5 tot 3 uur afhankelijk van gebouwgrootte en technische complexiteit (lift, stookplaats, gevelbedekking).
-
5
Attest, OVAM-registratie en archivering
Registratie bij OVAM via Certigo, digitaal attest in uw dossierportaal, factuur (per VME of gebundeld) en eindrapport klaar voor de eerstvolgende eindafrekening. AV-samenvatting van 1 pagina met risico-niveau, handelingsadvies en quotiteit-verdeling.
AV-besluitvorming stap voor stap: agendapunt, quorum, notulering
Een asbestattest voor gemene delen is een VME-uitgave. De algemene vergadering moet de opdracht goedkeuren voor u als syndicus de bestelling juridisch geldig kunt plaatsen. Drie aspecten tellen: het agendapunt, het quorum en de notulering.
Het agendapunt
U zet het punt "Goedkeuring asbestattest gemene delen, offerte Keur.be" op de agenda met een voorstel-tot-besluit dat het totaalbedrag, de verdeelsleutel (quotiteiten) en het tijdskader (plaatsbezoek in maand X, registratie in maand X+1) concreet vermeldt. Voeg de offerte als bijlage bij de uitnodiging toe zodat u mondelinge toelichting op de AV zelf vermijdt. Onze Volume- en Premium-tier leveren u het voorstel-tot-besluit in Word-formaat dat u rechtstreeks in de AV-uitnodiging kan plakken.
Quorum en meerderheid
Een uitgave voor een wettelijk verplicht attest valt onder het regime van "gewone meerderheid van de aanwezige of vertegenwoordigde stemmen", tenzij uw reglement van mede-eigendom (RME) strengere regels heeft. Het quorum voor een geldige AV is de helft plus één van de aandelen in de gemene delen. Valt de eerste AV onder quorum, dan kan een tweede AV na 15 dagen beslissen met eender welk aantal stemmen (artikel 3.87 paragraaf 3 Burgerlijk Wetboek). Die tweede oproep is een nuttig noodinstrument voor VMEs met chronisch lage opkomst.
Notulering
Het verslag noteert de goedkeuring, het budget, de leverancier en de verdeelsleutel. U bezorgt binnen 30 dagen een kopie aan alle mede-eigenaars. De notulen zijn het juridische bewijsstuk dat de VME-beslissing rechtsgeldig was: essentieel als een mede-eigenaar later de kost betwist of een nietigheidsactie inroept. Onze AV-template levert de notulen-paragraaf in de juiste opmaak, met verwijzing naar artikel 3.87 Burgerlijk Wetboek en het Materialendecreet, klaar voor ondertekening door voorzitter en secretaris.
Wat als de AV weigert?
Het attest is wettelijk verplicht: de AV kan de opdracht niet weigeren zonder de VME en de mede-eigenaars in gebreke te stellen. Wij leveren een standaard-toelichting die u in de uitnodiging kan voegen zodat weerstand op basis van misinformatie wegvalt. Gebeurt de weigering alsnog, dan noteert u de gemotiveerde weigering in de notulen en vraagt u juridisch advies aan. In uiterste gevallen kan een individuele mede-eigenaar de VME voor de vrederechter dagvaarden om alsnog de bestelling af te dwingen.
Wie is aansprakelijk: syndicus, VME, mede-eigenaar of deskundige?
Vier rollen, vier verantwoordelijkheden. Een syndicus die pro-actief de AV agendeert, een offerte laat goedkeuren en de opdracht tijdig plaatst, zit in de veilige zone. Wie de deadline voorbij laat gaan zonder AV-actie draagt een concreet risico.
De syndicus: contractuele en civielrechtelijke verplichting
De syndicus draagt een contractuele uitvoeringsverplichting tegenover de VME: bestelt hij het attest niet nadat de AV het heeft goedgekeurd, dan is hij persoonlijk contractueel aansprakelijk voor de schade die de VME lijdt (bijvoorbeeld een boete bij een laattijdige verkoop of een nietigheidsactie van een koper). Civielrechtelijk kan hij ook aangesproken worden bij grove nalatigheid in de opdrachtverlening, zelfs als de AV nog geen beslissing heeft genomen: hij had de AV moeten bijeenroepen met het agendapunt. BIV-gedragscode artikel 7 bevestigt die pro-actieve bijeenroepingsplicht.
De VME als rechtspersoon: collectieve plicht tegenover OVAM
De VME draagt de collectieve verplichting tegenover OVAM en tegenover derden (kopers, notarissen, banken). De VME wordt beboet als de gemene delen na 31 december 2027 geen geldig attest hebben en er een overdracht plaatsvindt van een privatief lot. De boete valt op de rekening van de VME, waarna de mede-eigenaars de kost volgens quotiteit dragen. De VME kan vervolgens contractueel doorrekenen aan de syndicus bij aantoonbare fout in de opdrachtverlening.
De individuele mede-eigenaar: privatief attest
De individuele mede-eigenaar is verantwoordelijk voor het privatieve asbestattest van zijn eigen appartement. Dat attest kan hij niet afschuiven op de VME. Hij kan de VME wel in gebreke stellen als de gemene delen na deadline onbevoegd zijn. Bij een verkoop vóór 2027-deadline moet hij aantonen dat de VME het proces voor het gemene-delen-attest gestart heeft: die vraag landt vaak bij de syndicus in de week voor de akte.
De erkende asbestdeskundige: beroepsaansprakelijkheid
De erkende asbestdeskundige draagt beroepsaansprakelijkheid voor de correctheid van het attest binnen de grenzen van een niet-destructieve inspectie (OVAM-sectorprotocol). De OVAM-registratie in Certigo is het definitieve juridische document: fouten daarin leiden tot verlies van erkenning. Wij werken uitsluitend met OVAM-erkende deskundigen, met beroepsaansprakelijkheidsverzekering en publieke verificatie via asbest erkende asbestdeskundige. Het polisnummer en de dekkingsomvang zitten in onze partner-overeenkomst.
AV-agenda-checklist: 6 punten die uw uitnodiging nodig heeft
Een AV waarin het agendapunt asbestattest gemene delen volledig voorbereid is, wordt zelden betwist. Deze zes items formaliseren wat u in de uitnodiging voorziet en wat de stemming juridisch waterdicht maakt.
Concreet eurobedrag uit de offerte, inclusief BTW, met vermelding van de leverancier (Keur.be, KBO-nummer, OVAM-erkenningsnummer). Zonder concreet bedrag is de goedkeuring juridisch niet afdwingbaar. Vermeld ook of u werkt met een voucher-pack of ad-hoc prijs.
Tabel per mede-eigenaar met lot-nummer, quotiteit en resulterend bedrag. Gebruik de basisakte als bron voor de quotiteiten. Mede-eigenaars die hun exact bedrag kennen voor de AV, stellen minder vragen tijdens de stemming.
Concreet doorlooptijd-kader: plaatsbezoek in maand X, registratie in maand X+1, AV-rapport klaar voor de eindafrekening van het werkjaar. Zonder tijdskader weten mede-eigenaars niet waar ze budgettair op moeten rekenen.
Volledige offerte plus kopie van het OVAM-erkenningsnummer van de deskundige. Mede-eigenaars kunnen die verificeren via ovam.vlaanderen.be/asbestprofessionals. Transparantie vermindert de kans op een weigering op basis van misinformatie.
Zet de quorum-regel letterlijk in de uitnodiging (helft plus één van de aandelen voor geldig AV). Bij risico op lage opkomst, plan meteen een datum voor een eventuele tweede AV 15 dagen later zodat artikel 3.87 paragraaf 3 Burgerlijk Wetboek operationeel is.
Standaardparagraaf voor de notulen met goedkeuring, budget, leverancier en verdeelsleutel. Klaar voor ondertekening door voorzitter en secretaris. Keur.be levert deze paragraaf in onze Volume- en Premium-tier als downloadbare template.
Portefeuille-audit voor syndicuskantoren met 8 plus VMEs?
In een intake van 30 minuten bespreken we uw portefeuille per bouwjaar, de voorkeurs-AV-cyclus en de gewenste voucher-tier. Gratis audit voor kantoren met 8 of meer VMEs. Geen verkoopdruk, wel een heldere inschatting van de planning richting 2027.
Asbestattest voor syndici: uw vragen beantwoord
Wanneer moet ik als syndicus een asbestattest bestellen voor de gemene delen?
Uiterlijk 31 december 2027 voor elke VME met gemene delen van bouwjaar voor 2001. Bij tussentijdse verkoop van een privatief lot moet het attest van de gemene delen voordien beschikbaar zijn op aanvraag van de notaris. Praktisch agendeert u het agendapunt op de eerstvolgende AV en plant u het plaatsbezoek binnen 3 maanden na goedkeuring. Kantoren met 8 of meer VMEs krijgen een gratis portefeuille-audit om de planning uit te spreiden.
Wie betaalt het asbestattest voor de gemene delen?
De VME betaalt. De kost wordt verdeeld over de mede-eigenaars op basis van de quotiteiten die in de basisakte staan. Een studio met 300 quotiteiten betaalt minder dan een duplex met 950. U bezorgt na het plaatsbezoek een factuur aan de VME-rekening en u verrekent de verdeling in de eerstvolgende eindafrekening. Onze AV-template bevat een kant-en-klare verdeelsleutel-tabel voor de notulen.
Kan een syndicus aansprakelijk worden gesteld voor een ontbrekend attest?
Ja, contractueel tegenover de VME als hij nalaat de bestelling te plaatsen na AV-goedkeuring. Civielrechtelijk bij grove nalatigheid, bijvoorbeeld wanneer hij de AV nooit bijeenroept met het agendapunt (BIV-gedragscode artikel 7 bevestigt die pro-actieve bijeenroepingsplicht). De VME zelf draagt de boete tegenover OVAM bij overschrijding van de 2027-deadline, maar kan die boete contractueel doorrekenen aan de syndicus bij aantoonbare fout.
Wat als de AV weigert het attest goed te keuren?
Het attest is wettelijk verplicht: de AV kan de opdracht niet weigeren zonder de VME en de mede-eigenaars in gebreke te stellen. Wij leveren een standaard-toelichting die u in de uitnodiging kan voegen zodat weerstand op basis van misinformatie wegvalt. Gebeurt de weigering alsnog, dan noteert u de gemotiveerde weigering in de notulen en vraagt u juridisch advies aan. In uiterste gevallen kan een individuele mede-eigenaar de VME voor de vrederechter dagvaarden.
Hoeveel asbestattesten heeft een appartementsgebouw nodig?
Eén attest voor de gemene delen plus één privatief attest per appartement bij verkoop of schenking. Een gebouw met 24 units heeft dus 1 attest gemene delen (verplicht voor 2027) en potentieel 24 privatieve attesten (één per verkoop-moment). De twee types overlappen niet: de deskundige inspecteert voor het privatief-attest enkel de privatieve delen en voor het gemene-delen-attest enkel de collectief beheerde delen. Meer info op /asbestattest/gemene-delen/.
Wat is het voordeel van een voucher-pack tegenover dossier-per-dossier?
Voucher-packs geven 8 tot 18 procent prijsvoordeel per dossier, één jaarlijkse factuur, vaste SLA en een dedicated contactpersoon. Voor een syndicus met 15 plus VMEs komt die korting doorgaans overeen met de prijs van één gratis attest per 10 dossiers. De pack is 24 maanden geldig zodat u de portefeuille spreidt volgens uw AV-cyclus. Ongebruikte vouchers krijgen na 24 maanden een verlenging van 6 maanden tegen de actuele tarieven.
Werken jullie samen met onze notaris en makelaar-partners?
Ja. Wij leveren het digitale attest rechtstreeks aan de notaris via ons notarissen-kanaal en hebben een makelaars-partnerprogramma dat hetzelfde prijsraster gebruikt. Voor VMEs die structureel via één notariskantoor verkopen, kunnen we de 48 tot 72 uur spoedlijn vrijgeven zonder extra tarief. Meer info op /voor/notarissen/ en /voor/makelaars/.
Hoe lang is het attest van de gemene delen geldig?
10 jaar vanaf registratiedatum, tenzij tussentijds een ingrijpende renovatie plaatsvindt (dakrenovatie, verwijdering van asbestmateriaal, sloopopvolgingsplan). In dat geval is een nieuw attest nodig voor de oplevering van de werken. Onze 10-jaars-follow-up-service stuurt automatisch een reminder 18 maanden voor de vervaldatum zodat u de nieuwe AV-cyclus tijdig kan plannen.
Uw VME-portefeuille
klaar voor 31 december 2027?
In een intake-gesprek van 30 minuten bespreken we volume, voorkeurs-AV-cyclus en gewenste voucher-tier. Gratis portefeuille-audit voor syndicuskantoren met 8 of meer VMEs. Na akkoord loopt het eerste dossier binnen 10 tot 15 werkdagen. Oost-Vlaanderen, West-Vlaanderen, Antwerpen en Limburg; ook grotere syndicus-associaties met meerdere portefeuille-beheerders.
Of mail: partners@keur.be