Asbestattest-partner
voor notarissen in Vlaanderen
Keur.be werkt als vaste keuringspartner voor notariskantoren en levert binnen 48 tot 72 uur een volledig asbestattest-dossier voor het aktemoment.
Asbestattest voor notarissen: vijf punten in één oogopslag
- Aktemoment-SLA 48-72 uur voor partnerkantoren. Standaardlevering blijft 5 werkdagen voor reguliere dossiers.
- Notaris controleert nummer en datum; de OVAM-databank is leidend voor de actuele geldigheid van het attest.
- Voucher-systeem: koop een pack attesten vooraf, deel toe aan clienten, maandelijkse facturatie per kantoor.
- Dossier-nummer koppelbaar met e-Notariaat en Fednet, geen dubbele invoer voor het secretariaat.
- Geen akte zonder attest voor panden van voor 2001; samenvatting plus uniek nummer moet letterlijk in de authentieke akte.
Wat controleert de notaris bij een asbestattest?
De notaris heeft een dubbele plicht bij elke overdracht van een gebouw met bouwjaar voor 1 januari 2001: controleren dat er een geldig en actueel asbestattest is, en de kerngegevens opnemen in de authentieke akte. Die plicht vloeit voort uit artikel 33/14 van het Materialendecreet. De controle gaat verder dan een visuele check van het papier. Het kantoor moet het uniek certificaatnummer kunnen raadplegen in de OVAM-databank om te bevestigen dat het attest nog geldig is en dat er geen recenter attest werd afgeleverd dat het oudere overschrijft.
Concreet vraagt een notariskantoor vandaag drie zaken aan de verkoper: het attest zelf (PDF met datum, uniek nummer, samenvatting), de datum waarop dat attest aan de koper werd bezorgd en de toegangslink via de Woningpas. Bij onvolledige data kan de notaris de akte weigeren te verlijden. De praktijk wijst uit dat meer dan tien procent van de dossiers bij aktemoment incompleet blijkt, meestal omdat de verkoper de verplichting onderschatte of omdat de doorlooptijd van een inventarisatie onderschat werd.
In het attest zelf staan risicomaterialen per ruimte, de staat (hechtgebonden, semi, niet-hechtgebonden), de asbestklasse en handelingsadviezen. Die samenvatting moet letterlijk of inhoudelijk in de akte terechtkomen. Wat niet meer nodig is: de notaris hoeft de nieuwe eigenaar niet zelf in de OVAM-databank te registreren. Die verplichting werd geschrapt bij decreet van 20 mei 2022.
- Uniek nummer: Controleer of het uniek certificaatnummer gekoppeld is aan het kadastraal perceel en raadpleeg de OVAM-databank voor actuele geldigheid.
- Afleverdatum en geldigheid: Standaard 10 jaar, soms korter. Een attest van voor 2026 kan al een verkorte termijn hebben bij vermoed risico (VLAREMA art 5.4.14).
- Bewijs van bezorging: De koper moet het attest ten laatste bij de onderhandse akte ontvangen hebben; ontbreekt dat, dan riskeert de verkoper een nietigheidsactie.
- Geen nieuwer attest: Het systeem toont of een recenter attest voor hetzelfde gebouw werd afgeleverd. Dat nieuwer attest overschrijft automatisch het oudere.
- Wijzigingen risico-situatie: Bij renovatie, waterschade of gesignaleerd risico geldt een geldigheid-halvering volgens VLAREMA artikel 5.4.14.
Compromis of authentieke akte: wie is waarvoor aansprakelijk?
Het wettelijk vangnet voor de koper werkt in twee trappen. Bij de onderhandse akte (compromis) ligt de bewijslast bij de verkoper; bij de authentieke akte schuift die deels naar de notaris als verificator.
Trap 1: compromis en verkopersplicht
Bij de onderhandse akte moet de verkoper de inhoud van het asbestattest meegedeeld hebben aan de koper. Ontbreekt dat of is de samenvatting incompleet, dan behoudt de koper het recht om nietigheid in te roepen. Die sanctie vloeit voort uit artikel 33/14 van het Materialendecreet en geldt zolang de authentieke akte nog niet verleden is. In die fase treedt de notaris nog niet op als verificator maar als voorbereider van het dossier; de praktijk leert dat een vroege bouwjaar-check vermijdt dat dit pijnlijk wordt bij aktemoment.
Trap 2: authentieke akte en notarisplicht
Bij het verlijden van de authentieke akte moet de notaris vaststellen dat de koper het geldige attest heeft ontvangen, en die vaststelling letterlijk opnemen in de akte. Zodra de akte getekend is en de koper verzaakt aan de nietigheidsactie, vervalt het recht op nietigheid. Voor notariskantoren betekent dit dat het niet volstaat te wachten op het aktemoment: bij aanmaak van het dossier hoort een indicatieve bouwjaar-check (kadastraal register of MyMinfin). Zit het pand in de risicoperiode en is er nog geen attest, dan hoort de verkoper onmiddellijk doorverwezen te worden naar een erkend asbestdeskundige.
Praktische aansprakelijkheid-driehoek
Voor de verkoper: informeren bij compromis. Voor de notaris: verifieren bij akte. Voor de koper: binnen termijn nietigheid inroepen of verzaken. Elk van de drie rollen draagt een eigen risico. Keur.be werkt voor beide eerste rollen: bij directe particuliere aanvraag voor de verkoper, en bij partnerkantoren voor de notarisverificatie.
Een erfgenaam die een verkoop versnelt na een overlijden, een overdracht tussen bedrijven met krappe deadlines, een akte die vooruitgeschoven wordt omdat de koper hypothecair gesloten geraakt. Voor dat soort situaties heeft Keur.be een gereserveerde rush-capaciteit voor partnerkantoren. Notariele medewerker belt of stuurt dossiernummer en adres door voor 14 uur, de deskundige plant het plaatsbezoek binnen 48 uur, het attest wordt binnen 72 uur opgeleverd en rechtstreeks geupload naar OVAM. Spoedservice geldt enkel voor toegankelijke dossiers met hechtgebonden materiaal; grote panden of vermoede spuitasbest worden zorgvuldiger gepland omdat labo-staalname in de doorlooptijd meetelt. Bel 0456 92 09 42 voor een directe triage.
Werken met Keur.be: dossier tot aktemoment
Van dossieraanmaak tot verlijden in zes operationele stappen. Deze workflow is afgestemd op de gangbare praktijk in Vlaamse notariskantoren en koppelt met e-Notariaat via Fednet voor kantoren in de Premium-formule.
Nodig aan kantoorzijde
- Dossiernummer en kadastraal perceelnummer in e-Notariaat
- Bouwjaar-check via kadaster of MyMinfin
- Toegang tot partner-portaal Keur.be (login per medewerker)
- Afsprakenkalender voor aktemoment (indicatief, min 5 werkdagen)
Nodig aan verkoperszijde
- Contactgegevens verkoper met beschikbaar tijdsblok voor plaatsbezoek
- Plattegrond of beschrijving van toegankelijke ruimtes, zolder en berging
- Sleutelbeheer of aanwezigheid tijdens het bezoek
- Bewijs van eerdere renovaties indien beschikbaar (facturen, attesten)
-
01
Dossier aanmaken in kantoorsysteem
Noteer bouwjaar en adres zoals gewoonlijk. Bij bouwjaar voor 2001: markeer het dossier als attestplichtig in het interne werkstroom-veld.
-
02
Inloggen partner-portaal en aanvraag starten
Open het Keur.be-partnerportaal via uw medewerker-login en voer het dossiernummer in. Selecteer standaard of spoed-SLA op basis van het geplande aktemoment.
-
03
Keur.be-coach neemt contact binnen drie uur
De vaste dossier-coach bevestigt de SLA, plant het plaatsbezoek met de verkoper en stuurt een intake-formulier voor de attestvereisten.
-
04
Plaatsbezoek door OVAM-erkend asbestdeskundige
De deskundige doet een niet-destructief onderzoek volgens het inspectieprotocol asbestattest, neemt waar nodig monsters en fotografeert elke bevinding voor het dossier.
-
05
Upload bij OVAM en uniek nummer aan notaris
Het attest wordt rechtstreeks geupload naar de OVAM-inventarisdatabank. Het kantoor ontvangt het uniek certificaatnummer en de PDF via e-mail binnen de afgesproken SLA.
-
06
Nummer en samenvatting verwerken in de akte
Kantoor voegt het uniek nummer en de samenvatting toe aan de authentieke akte. Bezorging aan de koper uiterlijk bij ondertekening compromis of bij verlijden van de akte.
Welke partnerformule past bij uw kantoor?
Kantoren kiezen op basis van volume. Starter voor sporadisch gebruik zonder abonnementskost. Volume voor kantoren met 15 tot 40 attesten per kwartaal. Premium voor grotere notariele associaties met meerdere zittingen.
Project-basis zonder abonnementskost, ideaal voor sporadische attest-dossiers per jaar.
- Dossiernummer-koppeling via partner-portaal
- Vaste dossier-coach bereikbaar op werkdagen 8-18 uur
- Standaardlevering in 5 werkdagen; geen gegarandeerde spoed-SLA
Voor kantoren met 15 tot 40 attesten per kwartaal; vaste kortings-tier en gegarandeerde spoed-SLA.
- Spoed-SLA 48 tot 72 uur bij aktemoment-rush
- Voucher-systeem: 10, 25 of 50-pack voorafbetaalde attesten
- White-label rapport met kantoorlogo en contactgegevens
- Maandelijkse verzamelfactuur per kantoor, niet per client
Voor notariele associaties en grotere kantoren met meerdere zittingen of vestigingen in Vlaanderen.
- Alles uit Volume plus maandelijkse briefing en regelgevingsupdate
- API-koppeling met e-Notariaat via Fednet (in ontwikkeling)
- Kwartaalrapport met doorlooptijden en dossierkwaliteit
Drie wetsstukken die de rol van de notaris bepalen
Materialendecreet, VLAREMA en Codex Welzijn bepalen samen de reikwijdte van de attest-controle bij overdracht. Onderstaand overzicht vertaalt de wetgeving naar de dagelijkse notariaatspraktijk.
Materialendecreet artikel 33/14
Sinds 23 november 2022 regelt artikel 33/14 van het Materialendecreet de asbestattest-verplichting bij overdracht. Elk woongebouw met bouwjaar voor 1 januari 2001 valt onder de plicht, ongeacht of het gaat om verkoop, schenking of andere overdracht onder levenden. De wetgever koos bewust voor een consumentbeschermend kader: de koper moet voor ondertekening over volledige informatie beschikken. Meer over de procedure op asbestattest en bij verkoop.
VLAREMA artikel 5.4.14
Het Vlaams reglement voor het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen bepaalt in artikel 5.4.14 wanneer een attest ongeldig wordt: bij een nieuwer attest voor hetzelfde gebouw, bij een gewijzigde risico-situatie (renovatie, waterschade, brand) of bij een geldigheid-halvering omdat de deskundige een vermoed risico signaleerde. Die laatste clausule is voor notariskantoren belangrijk: een attest uit 2024 kan intussen technisch ongeldig zijn, ook al staat er nog een geldigheidsdatum 2034 op. Altijd de OVAM-databank raadplegen.
Codex Welzijn op het werk (KB 16 maart 2006)
Voor bedrijfsgebouwen loopt parallel een tweede regime: de Codex Welzijn verplicht werkgevers tot het bijhouden van een asbestinventaris. Die inventaris is een arbeidsveiligheid-instrument, het attest een consument-beschermings-instrument. Een notaris die een handelspand passeert, moet beide documenten kunnen onderscheiden. Een pand van voor 2001 dat als werkgever actief is, vraagt een attest bij overdracht en een inventaris voor de werkgeversplicht. De inventaris blijft de verantwoordelijkheid van de werkgever, niet van de notaris. Meer op asbest wetgeving en asbestinventarisatie.
Wat u van ons verwacht, en wat wij van u verwachten
Een partnerrelatie werkt wanneer beide kanten hun engagement nakomen. Deze zes punten formaliseren wat Keur.be garandeert en wat wij aan kantoorzijde nodig hebben om de SLA waar te maken.
Keur.be is OVAM-erkend en opgenomen in het publieke register van asbestprofessionals. Verificatie via ovam.vlaanderen.be/asbestprofessionals met bedrijfsnummer en erkenningsnummer.
De beroepsaansprakelijkheid dekt ook het risico op een onvolledige of foutieve inschatting. Het polisnummer en de dekkingsomvang zitten in de partner-overeenkomst en zijn opvraagbaar per dossier.
Elk partnerkantoor krijgt een vaste coach die werkdagen 8 tot 18 uur bereikbaar is op 0456 92 09 42. Binnenkomende berichten buiten kantooruren worden binnen de volgende werkdag beantwoord.
Geen factuur per client bij Volume of Premium. Een maandelijkse verzamelfactuur per kantoor met dossier-detail, BTW-uitsplitsing en voucher-toewijzing als uw kantoor met een pack werkt.
Volledige adresgegevens, kadastraal perceelnummer en bouwjaar aan het begin van de aanvraag. Onvolledige gegevens veroorzaken vertraging in de planning van het plaatsbezoek.
Bij verschuiving van het aktemoment, wijziging in verkopergegevens of wijziging in toegang tot het pand: melden binnen een werkdag via de partner-portaal of via de dossier-coach.
Partnergesprek op een werkdag die u past?
In een gesprek van 30 minuten bespreken we dossierstroom, spoedgevoeligheid en gewenste formule. Geen verkoopdruk, wel een heldere inschatting van voordeel voor uw kantoor.
Asbestattest en notariaat: jouw vragen beantwoord
Mag de notaris de akte verlijden zonder asbestattest?
Nee, niet voor panden van voor 2001 met een toegankelijke constructie. De verplichting staat in artikel 33/14 Materialendecreet. Zonder geldig attest kan de koper nietigheid inroepen en staat de notaris bloot aan beroepsaansprakelijkheid. In de praktijk schuift het kantoor het aktemoment door tot het attest er is, of de verkoper tekent een addendum en de akte wordt verleden na overlegging van het attest.
Hoe verifieer ik de geldigheid van een asbestattest?
Via de OVAM-databank met het uniek certificaatnummer. Het systeem toont of het attest nog geldig is, of er een nieuwer attest voor hetzelfde gebouw bestaat en of het niet werd ingetrokken. Een visuele check van de PDF is niet voldoende; altijd de databank raadplegen voor u het attest in de akte verwerkt.
Is een asbestattest verplicht bij schenking of erfenis?
Bij schenking ja, want dat is een overdracht onder levenden in de zin van het Materialendecreet. Bij erfenis nee op het moment van aanvaarding, maar wel zodra de erfgenamen het pand doorverkopen of schenken. Verdere details staan op bij schenking en bij erfenis.
Wat als de verkoper pas bij compromis beseft dat hij een attest nodig heeft?
Dan start u onmiddellijk de spoedprocedure. Standaardlevering van vijf werkdagen kan krap worden als het aktemoment in week twee of drie gepland staat. Partnerkantoren gebruiken de 48 tot 72 uur rush tegen een vastgelegde meerprijs uit de partner-overeenkomst. Zonder partnerrelatie is rush eveneens mogelijk, maar tegen standaard-retail-tarief en onderworpen aan beschikbaarheid.
Wie betaalt het asbestattest: koper of verkoper?
Wettelijk de verkoper, want die heeft de plicht om voor overdracht een geldig attest voor te leggen. Er zijn gevallen waar koper en verkoper in onderling akkoord afspreken dat de koper de kost draagt (bijvoorbeeld bij een lage verkoopprijs die rekening houdt met saneringswerken), maar de wettelijke aansprakelijkheid voor het ontbreken van het attest blijft bij de verkoper.
Wat met appartementen en gemene delen?
Voor het privatief deel is het attest verplicht bij overdracht als het gebouw van voor 2001 is. Voor de gemene delen (inkomhal, gangen, kelder, dak) wordt het attest verplicht vanaf 1 januari 2027. Tot dan kan de syndicus vrijwillig een attest laten opmaken. Details op gemene delen en appartement.
Kan ik een voucher-systeem opzetten voor mijn clienten?
Ja, via de Volume- of Premium-formule. Het kantoor koopt een pack (bijvoorbeeld 25 attesten) tegen partnertarief, krijgt een interne code en wijst die toe aan dossiers op vraag. Facturatie gaat maandelijks per kantoor, niet per client. De client betaalt het notariskantoor en het kantoor stuurt de voucher door naar Keur.be via het partner-portaal.
Wat gebeurt er met de nieuwe eigenaar-registratie bij OVAM?
Die registratie moet niet meer door de notaris gebeuren. Het decreet van 20 mei 2022 heeft die verplichting geschrapt. Het attest blijft gekoppeld aan het gebouw, niet aan de eigenaar. Bij elke nieuwe overdracht moet de nieuwe verkoper opnieuw een geldig attest voorleggen aan de koper.
Klaar voor een partnerrelatie
die uw dossierstroom vereenvoudigt?
In een intake-gesprek van een half uur bespreken we uw volume, spoedgevoeligheid en gewenste formule (Starter, Volume of Premium). Na akkoord loopt het eerste dossier binnen vijf werkdagen. Partnerovereenkomst in tweevoud, geen opstartkost. Oost-Vlaanderen, West-Vlaanderen, Antwerpen en Limburg; ook notariele associaties met meerdere zittingen.
Of mail: partners@keur.be