Asbestattest voor uw
handelspand
Verkoopt, koopt of verhuurt u een winkel, kantoor, horecazaak of magazijn met bouwvergunning van vóór 2001? Sinds 23 november 2022 is een asbestattest verplicht bij elke overdracht. Keur.be stelt OVAM-erkende attesten op voor commercieel vastgoed in heel Vlaanderen, met planning rond uw openingsuren.
In één oogopslag: asbestattest voor commercieel vastgoed
- Verplicht bij verkoop, schenking én eerste verhuur van elk handelspand met bouwvergunning vóór 1 januari 2001. De notaris verlijdt geen akte zonder geldig OVAM-attestnummer.
- Tegen 31 december 2032 moet elke eigenaar, ook zonder overdracht, een geldig attest kunnen voorleggen (bron: OVAM). Voor portefeuilles met meerdere panden adviseren we spreiding in batches.
- BTW 21% op het asbestattest, zowel voor woningen als voor commercieel vastgoed. Het verlaagde tarief van 6% geldt enkel voor renovatie- en saneringswerken op woongebouwen ouder dan tien jaar, niet voor attesten.
- Type-A niet-destructief onderzoek is wat de wet voorschrijft voor het asbestattest, zowel residentieel als commercieel. Type-B destructief onderzoek is niet hetzelfde document: dat is een asbestinventarisatie vóór sloop of renovatie (Codex Welzijn op het Werk).
- Inspectie buiten openingsuren is mogelijk voor winkels, horeca en kantoren. Gemiddelde doorlooptijd: 10 tot 14 werkdagen van plaatsbezoek tot OVAM-registratie.
- Combineerbaar met EPC niet-residentieel en elektrische keuring in één plaatsbezoek. Dat bespaart coördinatietijd bij overdracht.
Asbestattest
/ɑsˈbɛst.ɑˌtɛst/Een officieel inventarisattest, uitgereikt door een OVAM-erkend asbestdeskundige, dat per toegankelijk materiaal in een gebouw aangeeft of er asbest aanwezig is, in welke hoeveelheid en met welk risicoprofiel. Voor commercieel vastgoed heeft het attest exact dezelfde wettelijke basis als voor een woning: het Materialendecreet en de OVAM-richtlijnen die in werking traden op 23 november 2022. Tien jaar geldig, of onbeperkt bij asbestveilig-verklaring.
Wat maakt een handelspand anders dan een woning?
De wettelijke basis is dezelfde: een type-A niet-destructief onderzoek door een OVAM-erkend asbestdeskundige, met labanalyse, risicobeoordelingsfiche en OVAM-registratie. In de praktijk is een handelspand doorgaans technisch complexer dan een doorsnee woning: grotere oppervlaktes, meer technische ruimtes, meer materialen en een operationeel rooster waarmee rekening moet worden gehouden.
Asbesttoepassingen die relatief vaker voorkomen in bedrijfsvastgoed: asbestcementen dakplaten van magazijnen, brandwerende isolatie rond stalen kolommen, buisisolatie in stookplaatsen en industriële vloerbedekkingen uit de jaren 70 tot 90. Het attest wordt geregistreerd in de OVAM-databank onder een uniek attestnummer en is raadpleegbaar via Woningpas.
- Winkels & showrooms: retail units, winkelpanden, cash-and-carry, autotoonzalen. Vaak met valse plafonds en vinylvloeren uit de jaren 80 tot 90.
- Kantoren & horeca: bureauverdiepingen, cafés, restaurants, hotels. Extra aandacht voor keukenzone, plafondbekleding en brandwanden.
- Magazijnen & KMO-units: loodsen, ateliers, productiehallen met asbestcement-golfplaten op dak en gevelbekleding.
Wanneer is een asbestattest verplicht?
Sinds 23 november 2022 is het attest verplicht bij elke overdracht van een pand gebouwd vóór 2001.
Verkoop
Woning, appartement, handelspand of garage. De notaris mag de akte niet verlijden zonder geldig attest.
Schenking
Ook schenkingen tussen familieleden vallen onder de verplichting. Notariële akte vereist geldig attest. Lees meer over het asbestattest bij schenking.
Sloop & renovatie
Altijd verplicht vóór sloopwerken, ongeacht bouwjaar. Ook ingrijpende renovaties vereisen een attest.
Verhuur
Momenteel niet verplicht voor privé-verhuur, maar OVAM raadt het sterk aan. Vanaf 1 januari 2027 wordt het attest wél verplicht bij verhuur van gemene delen in mede-eigendom.
Erfenis
Niet verplicht op moment van overlijden, maar zodra erfgenamen het pand overdragen of verkopen is het nodig.
VME — gemene delen
Verenigingen van Mede-Eigenaars moeten gemene delen van pre-2001 gebouwen uiterlijk 31 december 2026 laten keuren. Vanaf 1 januari 2027 ook verplicht bij elke overdracht én verhuur.
Hoe verloopt de inspectie van een handelspand?
Aanvraag en dossierstudie
U bezorgt ons adres, kadastraal nummer, bouwjaar, oorspronkelijke bestemming en eventuele verbouwingsdossiers. Extra voor commercieel: aanwezigheid van technische ruimtes, recente renovatieplannen en uw operationeel rooster. Op die manier plannen we het plaatsbezoek met minimale hinder voor uw zaak.
Plaatsbezoek door OVAM-erkend asbestdeskundige
Duur: 2 tot 6 uur voor een handelspand tot 300 m². Bij grotere loodsen of industriegebouwen loopt dit op tot één of twee werkdagen. We inspecteren gevel, dak, plafonds, vloerbekleding, isolatie, stookplaats, sanitair, keukenzone en alle technische kokers. Inspectie buiten openingsuren is mogelijk.
Labanalyse (BELAC-geaccrediteerd)
Stalen worden geanalyseerd volgens NBN EN ISO/IEC 17025 in een BELAC-geaccrediteerd labo. Polarisatiemicroscopie (PLM) is standaard; elektronenmicroscopie (SEM) wordt ingezet voor twijfelgevallen. Uitslag per materiaal: type asbest, concentratie en structuur (hecht- of niet-hechtgebonden).
Attest en OVAM-registratie
U ontvangt het digitale inventarisattest met risicobeoordelingsfiche per materiaal: locatie, toestand, risicoscore en aanbevolen beheer. Een uniek attestnummer wordt automatisch geregistreerd in de OVAM-databank en is raadpleegbaar via Woningpas.
Handelspand vs woning: wat is anders in de praktijk?
Dezelfde wetgeving, hetzelfde type onderzoek. Vijf praktische punten waarop een commercieel attest verschilt van een residentieel, zonder dat de wettelijke basis verandert.
| Kenmerk | Handelspand | Woning |
|---|---|---|
| Wettelijke basis | Materialendecreet, OVAM | Materialendecreet, OVAM |
| Type onderzoek bij attest | Type-A niet-destructief | Type-A niet-destructief |
| Typische asbesttoepassingen | Asbestcement-daken, brandwerende isolatie rond kolommen, industriële vloeren | Vinylvloeren, buisisolatie, eternit-schoorsteen, pleisters |
| Inspectieduur (circa 300 m²) | 4 tot 6 uur, vaak buiten openingsuren | 2 tot 3 uur |
| Combineerbaar met | EPC niet-residentieel, elektrische keuring | EPC residentieel, elektrische keuring |
Deadline 31 december 2032: plan uw portefeuille tijdig
Elke eigenaar van een constructie van vóór 2001, residentieel of commercieel, moet tegen die datum een geldig asbestattest voorleggen, ook zonder overdracht (bron: OVAM). Voor vastgoedinvesteerders met meerdere panden is spreiding in batches van 3 tot 5 panden per jaar een veilige aanpak. Vroeg boeken verzekert capaciteit bij erkende deskundigen.
Zo bereidt u uw handelspand voor op de inspectie
Een goede voorbereiding verkort de doorlooptijd en vermijdt een tweede plaatsbezoek. Volg deze zes stappen voor u de deskundige ontvangt.
Documenten die u verzamelt
- Oorspronkelijke bouwvergunning
- Recente renovatie- of verbouwingsdossiers
- Kadastraal uittreksel en eigendomstitel
- Basisakte bij mede-eigendom of gemengd pand
- Vorig asbestattest of -inventaris (zelfs verlopen)
- Plattegrondplannen per verdieping, inclusief kelder
Praktische voorbereiding ter plaatse
- Toegang tot technische ruimte, meterkast, stookplaats
- Sleutel of badge voor kelder, dak en zolder
- Alarmcode of contact bewakingsfirma
- Parkeerplek voor de labowagen
- Foto's van verdachte vloeren, plafonds of gevels
- Contact onderhoudsploeg HVAC en elektriciteit
-
1
Bouwjaar en vergunning verifiëren
Check het kadastraal uittreksel: ligt de oorspronkelijke bouwvergunning vóór 1 januari 2001? Grensgevallen laten we vooraf controleren via OVAM-raadpleging voordat we een offerte maken.
-
2
Historiek van het gebouw in kaart brengen
Welke activiteiten hebben er plaatsgevonden? Een voormalige textielzaak, drukkerij, garage of horeca geeft een hogere kans op specifieke asbesttoepassingen. Zet dit kort op één A4 voor de deskundige.
-
3
Operationeel rooster communiceren
Geef uw openingsuren, sluitingsdagen en drukke periodes door. We plannen het plaatsbezoek waar mogelijk buiten uw omzeturen: vroeg in de ochtend, na sluiting of op een sluitingsdag.
-
4
Toegang tot alle zones organiseren
Zorg dat de deskundige bij dak, kelder, technische ruimte, stookplaats en sanitair kan. Verwijder rekken of stock die muren en plafonds blokkeren. Bij grote loodsen: ladder of hoogwerker indien nodig.
-
5
Documenten digitaal klaarzetten
Bouwplannen, basisakte, vorig attest en eigendomsdocumenten bezorgt u best digitaal vooraf. Dat versnelt de dossiervoorbereiding en kan de levertermijn met één tot twee dagen verkorten.
-
6
Verdachte materialen fotograferen
Maak foto's van vloerbedekking, plafondplaten, dakbekleding en gevelelementen die u verdacht vindt. Stuur ze vooraf door zodat de deskundige een plan kan maken welke stalen prioritair onderzocht worden.
Asbestattest handelspand: alles wat u wilt weten
Heb ik echt een asbestattest nodig als mijn handelspand van 2001 is?
De grens ligt op de oorspronkelijke bouwvergunning. Is uw pand opgetrokken vóór 1 januari 2001, dan valt het onder de verplichting. Ligt de vergunning ná die datum, dan is geen attest vereist, behalve bij latere renovatie met materialen van vóór 2001. Voor grensgevallen controleren we het bouwjaar via het kadaster vóór we een offerte maken.
Kan mijn winkel of horecazaak openblijven tijdens de inspectie?
In de meeste gevallen wel. We plannen waar mogelijk vóór opening, na sluiting of op sluitingsdagen. Voor een eenvoudig pand tot 150 m² volstaat doorgaans 2 tot 3 uur buiten de drukste uren. Alleen bij destructieve bemonstering binnen een apart onderzoek vóór werken adviseren we die specifieke zones kortstondig te sluiten.
Wie betaalt het attest bij een huurovereenkomst: eigenaar of huurder?
De eigenaar-verhuurder betaalt en verstrekt het attest. Een huurder hoeft geen attest te bestellen. Bij verbouwingen door de huurder aan een pand van vóór 2001 geldt wel een afzonderlijke asbestinventarisatie vóór de werken starten (Codex Welzijn op het Werk). Die kost is contractueel af te spreken tussen partijen.
Welk BTW-tarief is van toepassing op een asbestattest voor een handelspand?
Op het asbestattest geldt 21% BTW, zowel voor woningen als voor commercieel vastgoed. Het verlaagde tarief van 6% is enkel van toepassing op renovatie- en saneringswerken aan woningen ouder dan tien jaar en niet op keurings- of inspectiediensten zoals het asbestattest.
Wat is het verschil tussen een asbestattest (type-A) en een asbestinventarisatie vóór werken (type-B)?
Het asbestattest is gebaseerd op een type-A niet-destructief onderzoek: de deskundige stelt vast wat zichtbaar en bereikbaar is en neemt oppervlakkige stalen. Dat geldt voor woningen én voor commercieel vastgoed. Een type-B destructieve inventarisatie is een ander document en is verplicht vóór sloop of ingrijpende renovatie (Codex Welzijn op het Werk). Voor verkoop volstaat het attest; voor werken heeft u ook het werfplan nodig.
Is een asbestattest hetzelfde als een asbestinventarisatie voor een werf?
Nee. Het asbestattest is een inventaris van materialen in normale gebruikstoestand, bestemd voor eigenaars, kopers en huurders. De asbestinventarisatie voor de werf (Codex Welzijn op het Werk) is voor aannemers die werken komen uitvoeren en omvat alle materialen die zij kunnen raken, inclusief destructieve staalname. Voor renovatie of sloop heeft u beide nodig.
Moet ik een asbestattest laten maken als ik mijn vennootschap verkoop via aandelenoverdracht?
Als het gebouw eigendom blijft van dezelfde vennootschap en er geen onroerende overdracht plaatsvindt, is er strikt geen asbestattest verplicht op het overdrachtsmoment. Due diligence-adviseurs vragen het in de praktijk vaak op: de koper wil het risico kennen en de verkoper wil zich indekken tegen post-closing claims. Bespreek dit tijdig met uw advocaat of overnameadviseur.
Wat is de deadline voor bestaande eigenaars zonder verkoopplannen?
31 december 2032 (bron: OVAM). Tegen die datum moet elke eigenaar van een constructie van vóór 2001, residentieel of commercieel, beschikken over een geldig asbestattest, ongeacht overdracht. Voor portefeuillehouders met meerdere panden is spreiding in batches van 3 tot 5 panden per jaar een veilige aanpak om capaciteit bij erkende deskundigen veilig te stellen.
Hoe zit het met panden van een patrimoniumvennootschap?
De patrimoniumvennootschap is juridisch eigenaar en dus verantwoordelijk voor het attest. Voor elk afzonderlijk pand in de portefeuille is één attest vereist. Bij verhuur aan de operationele vennootschap moet de patrimoniumvennootschap het attest ook aan de huurder voorleggen, ook bij intercompany-verhuur.
Hoe snel kan Keur.be een plaatsbezoek plannen voor een handelspand?
Doorlooptijden variëren afhankelijk van locatie, complexiteit en agenda. Voor standaard handelspanden plannen we doorgaans een plaatsbezoek binnen één tot twee weken. Heeft u een dringende deadline bij het notariaat, dan bespreken we samen met u wat haalbaar is op basis van de actuele planning.
Commercieel vastgoed vlot geregeld
vóór de notaris.
OVAM-erkende deskundigen, BELAC-gecertificeerd labo en planning rond uw openingstijden. Combineerbaar met EPC niet-residentieel en elektrische keuring in één bezoek.
Of mail: info@keur.be