Welke keuringen heb je nodig
bij de oplevering van een nieuwbouw?
Een Vlaamse nieuwbouw is pas wettelijk in orde wanneer zes keuringen op tafel liggen. Hieronder de checklist met deadlines, prijzen en bundel-tarief.
Nieuwbouw oplevering Vlaanderen 2026: vijf punten
- Zes keuringen · EPB-aangifte, EPC bouw, AREI elektrisch, gaskeuring, ventilatieverslag en blowerdoortest vanaf E60.
- EPB-deadline 12 maanden · vanaf ingebruikname. Boete loopt op van 250 euro tot 5.000 euro per wooneenheid.
- Geen asbestattest · woning vergund na 1 oktober 2001 valt buiten het Materialendecreet.
- EPC volgt automatisch · uit de EPB-aangifte via VEKA. Geen aparte aanvraag nodig.
- Bundeltarief · 950 tot 1.450 euro voor AREI plus gas plus ventilatie plus blowerdoor in een plaatsbezoek.
De zes verplichte keuringen voor een Vlaamse nieuwbouw
Voor een eengezinswoning of appartement vanaf het bouwjaar dat een omgevingsvergunning kreeg na 1 januari 2014 gelden zes verplichte keuringen rond de oplevering. De volgorde lijkt complex maar ze hangen aan elkaar via een scharnierdocument: de EPB-aangifte. Hieronder het pakket op een rij, met wettelijke basis, deadline en bandbreedte voor een doorsnee Vlaamse gezinswoning in 2026.
- EPB-aangifte. Energiebesluit BVR 19 november 2010. Binnen 12 maanden na ingebruikname digitaal in te dienen door de EPB-verslaggever via het VEKA-portaal. Bandbreedte 350 tot 650 euro voor het verslaggevingstraject. De EPB-startverklaring werd al voor de bouwwerken ingediend, dit is de finale rekenkundige aangifte met alle bewijsstukken.
- EPC bouw. Volgt automatisch uit de goedgekeurde EPB-aangifte. Geen aparte aanvraag, geen extra kost. Het label A plus tot F valt in de Energieprestatiedatabank van VEKA en blijft 10 jaar geldig. Meer over de schaal staat op onze pagina over EPC waarde A tot F.
- AREI-keuring elektriciteit. Artikel 270 AREI Boek 1 KB 8 september 2019. Verplicht voor de eerste indienststelling. Zonder conform attest opent Fluvius de meter niet. Bandbreedte 135 tot 185 euro particulier. Volledige procedure op AREI bij nieuwe installatie.
- Gaskeuring binneninstallatie. KB 28 juni 2011 met technische voorschriften NBN D 51-003. Verplicht voor woningen op aardgas, vóór de eerste schroef aan de gasmeter. Bandbreedte 130 tot 170 euro. Wat de keurder controleert staat op de gaskeuringspagina.
- Ventilatieverslag. BCCA-protocol Vlaanderen 2016 voor systeem C of D. Verplichte bijlage bij de EPB-aangifte. Zonder verslag is de aangifte onvolledig. Bandbreedte 250 tot 450 euro. Details over de meting op de ventilatieverslag-pagina.
- Blowerdoortest. NBN-EN 13829. Verplicht in praktijk vanaf E-peil E60 of strenger, want zonder test rekent de verslaggever de standaardwaarde 12 m³/(h·m²) en stijgt het E-peil 5 tot 8 punten. Bandbreedte 380 tot 650 euro. Volledige uitleg op blowerdoortest.
Het totale pakket kost los aangevraagd 1.245 tot 2.105 euro voor een doorsnee gezinswoning. Een keuringsbureau dat AREI, gas, ventilatie en blowerdoor in een plaatsbezoek combineert, zit doorgaans 950 tot 1.450 euro. De EPB-aangifte zelf valt los van die bundel en wordt door de architect of EPB-verslaggever afgehandeld. Voor multi-projecten levert de partner-formule op /voor/vastgoedontwikkelaars/ een dedicated accountmanager en kwartaal-forecast.
Beslisboom per bouwfase: vergunning tot definitieve oplevering
Een Vlaamse nieuwbouw doorloopt vijf scharniermomenten waarop een keuring of attest aan de orde is. De volgorde is dwingend, want de EPB-aangifte heeft alle voorgaande verslagen nodig.
Fase 1: omgevingsvergunning en EPB-startverklaring
Vóór de eerste schop in de grond gaat, dient de architect of EPB-verslaggever een EPB-startverklaring in via het VEKA-portaal. Hierin staat het beoogde E-peil, de geplande isolatie, het verwarmingssysteem en de voorziene ventilatie. Geen keuring, wel het juridische uitgangspunt voor de finale aangifte.
Fase 2: ruwbouw winddicht
Wanneer de woning ruwbouw winddicht is, is een AREI-prescan zinvol bij grote projecten. Geen verplichting, maar het is het moment waarop fouten in de bekabeling nog goedkoop te corrigeren zijn voor het pleisterwerk alles afdekt.
Fase 3: voorlopige oplevering en in gebruik nemen
Het zwaarste keuringsmoment. Vóór de eerste keer stroom, gas of ventilatie wordt aangezet, moet je drie attesten op zak hebben. AREI-keuringsattest voor de elektrische installatie volgens artikel 270 AREI Boek 1, gaskeuringsattest voor de binneninstallatie aardgas volgens KB 28 juni 2011, en het ventilatieverslag door een door BCCA gecertificeerde verslaggever. In de praktijk plant Keur deze drie samen op één plaatsbezoek. Dat scheelt een week en 10 tot 15 procent op het totaalbudget tegenover drie aparte afspraken.
Fase 4: na ingebruikname en de EPB-aangifte
Vanaf de dag dat je de woning in gebruik neemt loopt een klok van 12 maanden waarbinnen de EPB-aangifte definitief moet worden ingediend. Bij die aangifte zit ook de blowerdoortest indien het E-peil-doel dat oplegt, plus alle bouwelementen-bewijsstukken (isolatie-facturen, ketel-typeplaat, ventilatie-rapport). Eens de aangifte goedgekeurd is, valt het EPC bouw automatisch in de Energieprestatiedatabank van VEKA en is het opvraagbaar. De volledige procedure staat op EPB-aangifte.
Fase 5: definitieve oplevering en eventuele eerste verkoop
De definitieve oplevering volgt typisch een jaar na de voorlopige. Voor een eerste verkoop heb je dan al alle keuringen plus het postinterventiedossier dat de hoofdaannemer overhandigt volgens Codex Welzijn Boek III titel 2 en KB 16 maart 2006. AREI is 25 jaar geldig, EPC 10 jaar, gas-attest 5 jaar bij niet-CERGA-installateur of 10 jaar bij CERGA.
AREI, gas en ventilatie: drie keuringen vóór de schakelaar werkt
Deze drie keuringen zitten dicht bij elkaar in tijd en kunnen vrijwel altijd in een plaatsbezoek. Toch zijn het juridisch drie aparte attesten met elk een eigen erkende keurder.
AREI-keuring nieuwe installatie
De keurder controleert of de elektrische installatie conform AREI Boek 1 KB 8 september 2019 is. Hij verifieert eendraadschema, situatieplan, aarding, differentieelschakeling, scheidingsschakelaar, kringverdeling en zekeringen. Voor een nieuwbouw is een conform AREI-attest verplicht voordat de installateur een netkoppeling bij Fluvius mag aanvragen. Het attest is 25 jaar geldig en hoeft pas opnieuw bij verkoop of grondige uitbreiding (zonnepanelen, batterij, laadpaal). De volledige procedure en de documenten die je nodig hebt staan op de pagina over AREI bij nieuwe installatie.
Gaskeuring binneninstallatie
Voor een aardgas-installatie controleert de keurder de leidingen, koppelingen, ventilatie van de stookruimte, schoorsteenaansluiting en het CO-veiligheidssysteem volgens KB 28 juni 2011 en NBN D 51-003. Werkt een CERGA-erkend installateur de binneninstallatie af, dan is het attest 10 jaar geldig. Anders 5 jaar. Fluvius opent de gasmeter pas na ontvangst van het keuringsattest. Bekijk de volledige gaskeuringsprocedure voor de checklist en doorlooptijd.
Ventilatieverslag
Voor een systeem C of D ventilatie volgt de verslaggever het BCCA-protocol Vlaanderen 2016. Hij meet debieten per ruimte, controleert de roosters, balansrekening op systeemniveau en de bediening. Het verslag is een verplichte bijlage bij de EPB-aangifte. Zonder ventilatieverslag is je aangifte onvolledig en kan VEKA hem weigeren. Lees alles over de meting en het ventilatieverslag en wat de keurder controleert.
Blowerdoortest: de luchtdichtheid die je E-peil maakt of breekt
De blowerdoortest meet hoe luchtdicht je woning is volgens NBN-EN 13829. Een ventilator brengt de woning op 50 Pascal druk en meet het luchtlek per uur per vierkante meter omhulling, de v50-waarde.
Wanneer is de test verplicht?
Voor elke nieuwbouw met een beoogd E-peil van E60 of beter (vanaf 2026 standaard E60 voor nieuwe vergunningen). Zonder blowerdoortest mag de EPB-verslaggever in de aangifte slechts de standaardwaarde van 12 m³/(h·m²) inrekenen, wat het E-peil 5 tot 8 punten omhoog jaagt. Voor BEN-woningen (Bijna-EnergieNeutraal, E30 of beter) is de test in de praktijk onmisbaar omdat de standaardwaarde de E-peil-eis breekt.
Wanneer mag je hem overslaan?
Bij renovaties zonder E-peil-eis. Bij niet-residentiele uitbreidingen kleiner dan 75 m². Wanneer je bewust het E-peil hoger laat liggen dan E60, wat zelden interessant is omdat het je premie-pakket en je verkoopwaarde beïnvloedt.
Wat kost het overslaan?
In de meeste gevallen is de blowerdoortest het verschil tussen 1 à 2 procent E-peil-boete of geen boete. Een test van 380 tot 650 euro verdient zichzelf bij doorsnee gezinswoningen drie tot tienvoudig terug, in de vorm van een lagere E-peil-overschrijding en betere hypotheek-condities voor jou of de eerste koper.
Wie betaalt wat? Bouwheer, aannemer of ontwikkelaar
Bij een sleutel-op-de-deur-formule rekent de aannemer of ontwikkelaar het pakket vaak in de prijs. Bij een klassiek bouwheerschap met aparte aanbestedingen ligt het verdeeld.
Bouwheerschap met aparte aanbestedingen
De bouwheer betaalt zijn EPB-verslaggever (vaak de architect) voor de aangifte, het ventilatieverslag en de coördinatie van de blowerdoortest. AREI-keuring elektriciteit en gaskeuring binneninstallatie zijn doorgaans voor rekening van de bouwheer, omdat hij de attesten nodig heeft voor de Fluvius-netkoppeling en de meterouverture. De hoofdaannemer levert het postinterventiedossier verplicht aan de bouwheer (Codex Welzijn Boek III titel 2 plus KB 16 maart 2006).
Sleutel-op-de-deur en projectontwikkelaar
Bij sleutel-op-de-deur of bij een vastgoedontwikkelaar zit het pakket forfaitair in de aankoopprijs. Vraag de ontwikkelaar wel altijd schriftelijk welke keuringen inbegrepen zijn, want de praktijk verschilt per contract. AREI, gas, ventilatie en blowerdoor horen er standaard bij. EPB-aangifte en EPC bouw worden door de EPB-verslaggever van de ontwikkelaar afgehandeld.
Indicatieve totalen 2026
Voor een gemiddelde Vlaamse nieuwbouw eengezinswoning komt het opleverings-pakket op 1.245 tot 2.105 euro keuringskosten. Voor een appartement in een nieuwbouw-project rekent de ontwikkelaar typisch 850 tot 1.300 euro per unit. Bij een rij van vijf woningen of meer wordt het bundeltarief 8 tot 15 procent voordeliger door schaalvoordeel op het plaatsbezoek en op de administratieve afhandeling.
Zes stappen van keuze keuringsbureau tot afgeleverde EPB-aangifte
Wie pas op de dag van de voorlopige oplevering begint, verliest twee weken aan de Fluvius-aanvraag en plaatst het EPB-deadline-risico in zijn eigen schoot. Volg deze zes stappen om het pakket gestroomlijnd af te ronden.
- Bouwvergunning of omgevingsvergunning
- Isolatie-facturen en technieken-fiches
- EPB-startverklaring van de architect
- Postinterventiedossier van de hoofdaannemer
- Lijst erkende keuringsbureaus AREI gas en ventilatie
- Toegang VEKA-portaal voor EPB-aangifte
- Eendraadschema en situatieplan elektrische installatie
- Fluvius-aanvraag voor netkoppeling en gasmeter
-
1
Stap 1: Kies keuringsbureau en vraag bundeloffer (T-8 weken)
Vraag een schriftelijke offerte voor AREI, gas, ventilatie en blowerdoor samen bij twee bureaus. Vergelijk de inbegrepen items: rapport, herkeuring bij niet-conform AREI, coördinatie met EPB-verslaggever, levertermijn. Plan het plaatsbezoek voor de dag van voorlopige oplevering.
-
2
Stap 2: AREI-prescan bij ruwbouw winddicht (T-6 weken, optioneel)
Bij grote projecten of complexe installaties: laat de elektrische bekabeling controleren voor het pleisterwerk alles afdekt. Een prescan kost 95 tot 145 euro en kan herstelkosten van 1.500 tot 4.500 euro vermijden bij later vastgestelde non-conformiteit.
-
3
Stap 3: Plaatsbezoek voor AREI, gas en ventilatie (T-2 weken)
Bij Keur gebeurt het bezoek in 120 tot 180 minuten met een deskundige op locatie. Zorg dat eendraadschema, situatieplan, gasaansluiting en alle ruimtes toegankelijk zijn. De ventilatieverslaggever meet debieten per ruimte. Rapporten typisch binnen 5 werkdagen.
-
4
Stap 4: Blowerdoortest voor EPB-aangifte (T-1 week)
De blowerdoortest gebeurt het best als de woning luchtdicht is afgewerkt maar voor de meubels in. De ventilator wordt aan een buitendeur gemonteerd en de woning op 50 Pa onder- en overdruk gebracht. Resultaat binnen 24 uur, klaar voor de EPB-verslaggever.
-
5
Stap 5: Voorlopige oplevering en Fluvius-aanvraag (T-0)
Met de drie attesten (AREI, gas, ventilatieverslag) op zak vraagt de installateur of jijzelf de netkoppeling en de gasmeterouverture aan bij Fluvius. Werkdagen 5 tot 10 voor activatie, afhankelijk van de regio. Pas dan kan je de woning in gebruik nemen.
-
6
Stap 6: EPB-aangifte indienen (T+11 maanden)
Plan met je EPB-verslaggever de finale aangifte vóór de 11de maand na ingebruikname. Hij verzamelt alle bewijsstukken en dient digitaal in via VEKA. Het EPC bouw volgt automatisch en is opvraagbaar in de Energieprestatiedatabank.
Een ontbrekende of niet-conforme keuring blokkeert je nieuwbouw niet altijd, maar de gevolgen zijn niet symbolisch. Onderstaande vier scenarios komen het vaakst voor.
Geen AREI-attest. Fluvius opent de elektriciteitsmeter niet en je hebt de woning de facto niet in gebruik. Een niet-conform attest is wel mogelijk, maar dan moet je het defect binnen 12 maanden herstellen en herkeuren laten. Voor de volledige post-keuringsflow zie de pagina over een niet-conforme AREI-keuring.
Geen gaskeuringsattest. Fluvius opent de gasmeter niet. Je woning kan dan formeel niet verwarmen op aardgas. Als je inmiddels al verwarmt, kan de brandverzekering bij een schadegeval weigeren uit te keren wegens niet-conforme installatie.
Geen ventilatieverslag. Je EPB-verslaggever kan de aangifte niet finaliseren en je belandt automatisch in het 12-maanden-deadline-scenario met boete-risico. VEKA weigert de aangifte tot het verslag binnen is.
EPB-aangifte laattijdig. Boetes 250 tot 5.000 euro per wooneenheid afhankelijk van de vertraging. Bij appartementsgebouwen wordt dit per unit aangerekend, voor een gebouw met 12 appartementen kan een laattijdige aangifte oplopen tot 60.000 euro.
Veelgestelde vragen over keuringen bij nieuwbouw
