Keuringen voor vastgoedontwikkelaars:
één partner van vergunning tot oplevering
Eén projectcoach voor EPB, EPC, AREI, gas, ventilatie en blowerdoor per oplevering. Vaste prijslijst en 48u-spoedlijn voor projectontwikkelaars vanaf 5 projecten per jaar.
Keuringen voor projectontwikkelaars: vijf punten in één oogopslag
- Zes keuringen per oplevering. EPB-aangifte, EPC bouw, AREI, gaskeuring, ventilatieverslag en blowerdoortest in één bundel.
- EPB-aangifte binnen 12 maanden na ingebruikname. Boete bij laattijdig indienen tot 5.000 EUR per wooneenheid.
- AREI-keuring vóór ingebruikname. Positief verslag is 25 jaar geldig vanaf de oorspronkelijke nieuwbouwkeuring.
- Ventilatieverslag verplicht in Vlaanderen sinds 2016. BCCA-erkende verslaggever per nieuwbouw of ingrijpende energetische renovatie.
- Voucher-tier vanaf 5 projecten per jaar. Kwartaaloverleg, accountmanager en gepersonaliseerd portaal vanaf 15 projecten.
Wat een keuringspartner levert voor projectontwikkelaars
Een vastgoedontwikkelaar die per jaar meer dan tien projecten oplevert, raakt vier weken vertraging als de keuringen niet sluiten op de planning. De EPB-aangifte moet binnen 12 maanden na ingebruikname ingediend zijn. De elektrische keuring volgens AREI Boek 1 moet positief afgesloten zijn vóór de eerste ingebruikname per wooneenheid. Het ventilatieverslag hangt vast aan de meting van de werkelijke debieten op het einde van de werf. Wie zes leveranciers naast elkaar coördineert, verliest tijd, marge en zicht op het opleveringsdossier.
Keur.be werkt voor ontwikkelaars in Oost-Vlaanderen, West-Vlaanderen, Antwerpen en Vlaams-Brabant met één projectcoach per studio. De coach plant per kwartaal vooruit, koppelt de plaatsbezoeken aan uw bouwplanning en levert het complete dossier per oplevering: EPC bouw, AREI-keuringsverslag, gaskeuringsattest, BCCA-prestatieverslag en, waar nodig, het blowerdoortest-rapport. U krijgt één factuur per maand met projectreferenties en BTW-splitsing per object voor uw boekhouder.
Bij brownfield-ontwikkeling waarin een bestaande constructie behouden of gesloopt wordt, werkt dezelfde partner het asbestluik mee af. De destructieve asbestinventaris volgens Codex Welzijn Boek VI Titel 3 wordt vóór sloop geleverd, gekoppeld aan een Tracimat-sloopopvolgingsplan waar de drempel van 1000 m³ niet-residentieel of woningen voor 2001 dat vereist. Bij behoud van bestaande residentiële constructiedelen levert dezelfde deskundige later het asbestattest bij verkoop voor de eerste koper.
- Eén projectcoach per ontwikkelaar: Vaste interlocutor die uw bouwplanning kent. Bereikbaar op werkdagen 8 tot 18 uur. Geen wisselende intake per project.
- Kwartaalplanning op uw oplevering-kalender: Plaatsbezoeken ingepland op de mijlpalen van uw planning: ruwbouw, technieken, voorlopige oplevering, definitieve oplevering.
- Bundel-offerte met staffelprijs per project: EPB+EPC+AREI+gas+ventilatie en eventueel blowerdoor in één offerte. Staffelkorting vanaf voucher-5, oplopend tot 18 procent voor voucher-30.
- Projectportaal met dossier per oplevering: Login per medewerker. Per project een dossier met alle attesten en rapporten in PDF, klaar voor het verkoopskantoor of de notaris.
- Maandelijkse verzamelfactuur per studio: Eén factuur per maand met projectreferenties, BTW-splitsing per object en automatische export naar uw boekhouding.
Van vergunning tot eerste verkoop: welke keuring wanneer
Een nieuwbouwproject doorloopt vijf fasen waarin keuringen of verslagen wettelijk verplicht of contractueel onmisbaar zijn. Wie de planning per fase vastlegt, vermijdt boetes, weigeringsverklaringen bij Fluvius en vertragingen op de eerste verkoop.
Fase 1: vergunning aangevraagd
De stedenbouwkundige vergunning triggert de EPB-startverklaring. De erkend EPB-verslaggever moet binnen 8 dagen voor de start van de werken een startverklaring indienen via het VEKA-portaal. De architect blijft verantwoordelijk voor de vergunningsconforme uitvoering. Voor brownfield-ontwikkeling met sloop boven 1000 m³ niet-residentieel of woningen voor 2001 bestelt u nu reeds de destructieve asbestinventaris en het Tracimat-sloopopvolgingsplan. Zonder dat plan weigert het erkend recyclage-centrum het puin en verliest u de hoog-waardevolle recyclagepremie.
Fase 2: ruwbouw en technieken
De installateur werkt naar een definitieve AREI-keuring. Onze keurder kan een prescan uitvoeren tijdens de ruwbouwfase op kritische punten (verdeelborden, scheidingsafstanden, aarding) zodat correcties nog mogelijk zijn vóór de pleisterfase. De gaskeuring wordt ingepland zodra de gasinstallatie afgerond is. Het ventilatieverslag start bij de inregeling van het systeem: voorontwerp-verslag (PER-verslag) plus prestatieverslag op de werkelijke debieten.
Fase 3: voorlopige oplevering
Per wooneenheid wordt een definitieve AREI-keuring uitgevoerd, een gaskeuring en een eindrapportering ventilatie volgens BCCA-protocol. Wanneer de EPB-doelstelling steunt op luchtdichtheid, voert onze BCCA-erkende verslaggever een blowerdoortest uit met genormaliseerde meting volgens NBN-EN 13829. Bij een positief verslag start de waarborgperiode. Het proces-verbaal van voorlopige oplevering wordt ondertekend door beide partijen en bezorgd aan de bank-financierder waar dat in de financieringsstructuur vereist is.
Fase 4: definitieve oplevering en EPB-finalisatie
De EPB-verslaggever dient de aangifte in via het VEKA-portaal uiterlijk 12 maanden na ingebruikname en altijd binnen 5 jaar na de bouwvergunning. Het EPC bouw wordt automatisch gegenereerd uit het EPB-dossier en levert geen aparte aanvraag op. Bij aanwezigheid van een stookolietank levert u het conformiteitsattest of het leeghaling- en verwijderingsattest aan. De definitieve oplevering kan plaatsvinden zodra alle verslagen positief zijn afgesloten.
Fase 5: eerste verkoop en notariële akte
Het EPC bouw uit fase 4 dient als verkoopcertificaat. De AREI-keuring uit fase 3 dekt de notaris-vereiste van een positief verslag. Wie bestaande residentiële constructiedelen behoudt met bouwjaar voor 2001, voegt een asbestattest toe per Materialendecreet artikel 33/14. Voor zuivere nieuwbouw is geen asbestattest vereist omdat de constructie volledig na 2001 dateert.
De EPB-aangifte wordt door de erkend EPB-verslaggever ingediend via het VEKA-portaal binnen 12 maanden na ingebruikname en altijd binnen 5 jaar na de stedenbouwkundige vergunning. Bij laattijdig indienen riskeert de bouwheer een administratieve boete van 250 tot 5.000 EUR per wooneenheid op basis van de afwijking ten opzichte van de E-peil-doelstelling. Voor projectontwikkelaars met meerdere wooneenheden tegelijk in oplevering is een kwartaalplanning van indieningsdata cruciaal. Onze projectcoach houdt per project een EPB-deadline-matrix bij in het partnerportaal en stuurt automatisch herinneringen 60 en 30 dagen voor de uiterste datum.
Welke formule past bij uw projectvolume?
Drie tiers gebaseerd op jaarlijks aantal opleveringen waarin een bundel-keuring vereist is. Elke tier bevat een vast prijsraster, een vaste SLA, een projectportaal en één factuur- en rapportagekader. Geen opstartkost, geen minimumafname buiten het voucher-pack.
1 tot 4 opleveringen per jaar. Per-project prijs op basis van bundel-scope, ideaal voor kleinere bouwpromotors of zelfstandige ontwikkelaars met occasionele projecten.
- Projectportaal met login per medewerker, dossier per oplevering
- SLA 15 werkdagen tussen voorlopige oplevering en gevalideerd dossier
- Bundel-offerte voor EPB, EPC, AREI, gas, ventilatie en blowerdoor
5 tot 14 opleveringen per jaar met voucher-5 of voucher-15. Kwartaalplanning, geconsolideerde maandfactuur en prioritaire planning bij aanstaande aktes.
- Voucher-5 of voucher-15 met 8 tot 15 procent prijsvoordeel per project
- SLA 10 werkdagen plus 48-72u-spoedlijn bij aanstaande verkoop of bank-deadline
- EPB-deadline-matrix met automatische herinneringen 60 en 30 dagen voor uiterste indiening
- Maandelijkse verzamelfactuur per studio met projectreferenties en BTW-splitsing per object
15+ opleveringen per jaar. Voucher-15 of voucher-30, dedicated accountmanager, kwartaaloverleg en gepersonaliseerd portaal met uw bouwbedrijf-huisstijl.
- Voucher-15 of voucher-30 met 15 tot 18 procent prijsvoordeel per project
- Dedicated accountmanager met kwartaaloverleg en jaarlijkse forecast-sessie
- Gepersonaliseerd partnerportaal met uw logo en wit-label dossierrapport
Project-aansluiting in 6 stappen: van intake tot opleveringsdossier
Een nieuw partnerproject doorloopt 6 stappen tussen intake en gevalideerd opleveringsdossier. De doorlooptijd hangt af van de bouwfase waarop u aansluit; voor een project waar de oplevering binnen 2 maanden gepland is, krijgt u via de spoedlijn een planning binnen 48 tot 72 uur.
Wat u zelf aanlevert
- Toegang tot alle wooneenheden tijdens voorlopige en definitieve oplevering
- Aansluiting elektriciteit, water en gas geactiveerd vóór de keuringsbezoeken
- Plannen as-built en eventuele wijzigingen ten opzichte van de vergunningsstaat
- Mandaat bouwheer voor de keuringsdienst en monstername waar relevant
Wat de keurder meebrengt
- Projectfiche met adres, vergunningsdatum, opleveringsplanning en aantal wooneenheden
- EPB-startverklaring en E-peil-doelstelling per wooneenheid
- Toegang tot Keur.be partnerportaal (kosteloze login per medewerker)
- Contactgegevens hoofdaannemer, architect en EPB-verslaggever
-
1
Project-intake en bundel-scope
U levert de projectfiche en planning via het portaal. De projectcoach bepaalt binnen 2 werkdagen welke keuringen wettelijk vereist zijn (EPB, EPC, AREI, gas, ventilatie, blowerdoor, eventueel asbest of stookolietank) en bezorgt de bundel-offerte met staffelkorting per voucher-tier.
-
2
Bundel-offerte en deadline-matrix
Op basis van de planning van uw oplevering bouwen we een deadline-matrix per wooneenheid: AREI-keuring vóór ingebruikname, gaskeuring vóór indienststelling, ventilatieverslag op de werkelijke debieten, EPB-aangifte uiterlijk 12 maanden na ingebruikname.
-
3
Plaatsbezoeken volgens fase
Onze keurders koppelen plaatsbezoeken aan uw bouwfase: prescan elektriciteit tijdens ruwbouw, ventilatiemeting na inregeling, definitieve AREI- en gaskeuring per wooneenheid bij voorlopige oplevering. Voucher-tiers krijgen prioritaire planning binnen 48 tot 72 uur bij aanstaande deadlines.
-
4
Erkend keuringswerk en analyse
OVAM-erkende asbestdeskundige voor inventaris, FOD-Economie-erkende keurder voor AREI en gas, BCCA-erkende verslaggever voor ventilatie. Monsters voor asbestanalyse gaan naar een BELAC-erkend lab volgens ISO/IEC 17025 met PLM- of SEM-EDX-techniek.
-
5
Dossier per oplevering in portaal
Per wooneenheid komt het dossier in het partnerportaal: AREI-verslag, gaskeuringsattest, ventilatieverslag, blowerdoortestrapport. Uw verkoopskantoor of notaris haalt het dossier digitaal op zonder extra administratie aan uw kant.
-
6
EPB-aangifte en EPC-aflevering
De erkend EPB-verslaggever dient de aangifte in via het VEKA-portaal uiterlijk 12 maanden na ingebruikname. Het EPC bouw wordt automatisch gegenereerd en in het partnerportaal beschikbaar gesteld voor de eerste verkoop.
Wie is aansprakelijk: ontwikkelaar, hoofdaannemer, architect of deskundige?
Vier rollen, vier verantwoordelijkheden. Een vastgoedontwikkelaar die de keuringsmatrix vooraf vastlegt en de leveranciers contractueel afdekt, schermt zich af tegen vertraging en boete. Wie het dossier laat afhangen van de hoofdaannemer, draagt het volledige risico bij oplevering.
De ontwikkelaar als bouwheer en eindverantwoordelijke
De ontwikkelaar is bouwheer in de zin van de keuringsregelgeving. Hij draagt de eindverantwoordelijkheid voor het volledige opleveringsdossier: EPB-aangifte, EPC, AREI, gas, ventilatie en blowerdoor waar van toepassing. Bij verkoop draagt hij gedurende 10 jaar de tienjarige aansprakelijkheid (artikel 1792 Burgerlijk Wetboek) voor stabiliteit en waterdichtheid, plus 2 jaar voor lichte verborgen gebreken. De keuringsverslagen vormen het bewijsstuk van conformiteit bij de oplevering.
De hoofdaannemer als uitvoeringsverantwoordelijke
De hoofdaannemer draagt de uitvoeringsaansprakelijkheid voor de installaties en de werkgeversverplichting voor zijn arbeiders. Hij is verantwoordelijk dat de elektrische installatie voldoet aan AREI Boek 1, dat de gasinstallatie voldoet aan de NBN D 51-003-norm en dat de ventilatie wordt geïnstalleerd conform de plannen die het ventilatieverslag steunt. Een AREI-keuring met negatief verslag verplicht de aannemer tot herstel binnen de werfopvolgingsfase.
De architect met informatie- en controleplicht
De architect heeft een controleplicht bij stedenbouwkundige conformiteit en een informatieplicht tegenover de bouwheer. Hij stemt af met de erkend EPB-verslaggever en zorgt dat de plannen aansluiten op de E-peil-doelstelling. Bij brownfield-ontwikkeling met sloop informeert hij de bouwheer over de Codex Welzijn Boek VI Titel 3-verplichting voor een asbestinventaris vóór de sloopwerken; bij verzuim is hij contractueel aansprakelijk.
De erkende deskundige met beroepsaansprakelijkheid
De erkend EPB-verslaggever, de FOD-Economie-erkende AREI-keurder, de BCCA-erkende ventilatieverslaggever en de OVAM-erkende asbestdeskundige dragen elk beroepsaansprakelijkheid voor de correctheid van hun rapport binnen de inspectiescope. Onze deskundigen werken met een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Polisnummer en dekkingsomvang zitten in elke partneroffertebrief, samen met het erkenningsnummer en de geldigheidsdatum.
Checklist opleveringsdossier voor projectontwikkelaars
Een opleveringsdossier waarin alle wettelijk vereiste verslagen volledig en correct zitten, wordt zelden betwist door notaris of koper. Deze zes items formaliseren wat u minstens in het dossier voorziet vóór de eerste verkoopakte.
Erkend EPB-verslaggever heeft de aangifte ingediend via het VEKA-portaal uiterlijk 12 maanden na ingebruikname. Het EPC bouw is automatisch gegenereerd en beschikbaar per wooneenheid voor de eerste verkoop.
Definitieve elektrische keuring volgens AREI Boek 1 vóór ingebruikname per wooneenheid. Positief verslag is 25 jaar geldig vanaf de oorspronkelijke nieuwbouwkeuring. Erkenningsnummer keuringsorganisme zit in het verslag.
Erkend keuringsorganisme heeft de binnen-installatie aan de NBN D 51-003-norm getoetst en het positief attest afgeleverd vóór indienststelling. Voor wooneenheden zonder gasaansluiting is dit niet van toepassing.
Voorontwerp-verslag plus prestatieverslag op de werkelijk gemeten debieten door een BCCA-erkende ventilatieverslaggever. Verplicht in Vlaanderen sinds 2016 voor elke nieuwbouw of ingrijpend energetische renovatie.
Genormaliseerde meting volgens NBN-EN 13829 met v50-waarde gerapporteerd. Aanbevolen of verplicht wanneer de EPB-doelstelling steunt op een gemeten v50 in plaats van het standaard-default.
Indien u bij brownfield-ontwikkeling bestaande residentiële delen behoudt met bouwjaar voor 2001: asbestattest per Materialendecreet artikel 33/14, geregistreerd in de Certigo-databank bij OVAM.
Project-intake voor ontwikkelaars met 5 plus opleveringen per jaar?
In een intake-gesprek van 30 minuten bespreken we uw projectpipeline, voorkeurs-opleveringskalender en gewenste voucher-tier. Gratis project-scan voor ontwikkelaars met 5 of meer opleveringen per jaar. Geen verkoopdruk, wel een heldere inschatting van de bundel-prijs en deadline-matrix per project.
Keuringen voor projectontwikkelaars: uw vragen beantwoord
Welke keuringen zijn verplicht bij oplevering van een nieuwbouwwoning in Vlaanderen?
Standaard zijn vereist: een EPB-aangifte met automatische EPC bouw, een definitieve AREI-elektrische keuring per wooneenheid, een gaskeuring per wooneenheid met gasaansluiting en een ventilatieverslag (BCCA prestatie-rapport). Een blowerdoortest is verplicht of aanbevolen wanneer de EPB-eis steunt op een gemeten v50-luchtdichtheidswaarde. Bij brownfield-ontwikkeling met behoud van constructiedelen voor 2001 komt daar het asbestattest bij; bij sloop boven de Tracimat-drempel komt de destructieve asbestinventaris vooraf.
Wie betaalt de keuringen: de ontwikkelaar of de eerste koper?
De ontwikkelaar als bouwheer betaalt de wettelijk verplichte keuringen die behoren tot de oplevering: EPB, EPC, AREI, gas, ventilatie en blowerdoor waar van toepassing. Deze kosten worden doorgaans verwerkt in de prijs per wooneenheid en niet apart aangerekend. De eerste koper betaalt enkel keuringen die specifiek aan de overdracht hangen, zoals het asbestattest bij behoud van bestaande constructiedelen, en in sommige gevallen een actualisatie van de elektrische keuring buiten de oorspronkelijke 25-jaars-geldigheid.
Wat is het verschil tussen EPB-aangifte en EPC bouw?
De EPB-aangifte is het volledige verslag dat de erkend EPB-verslaggever indient via het VEKA-portaal en dat het E-peil, S-peil, hernieuwbare energie en netto-energiebehoefte vastlegt. Het EPC bouw is een afgeleid certificaat dat automatisch wordt gegenereerd uit de EPB-aangifte en dat dient als verkoopcertificaat aan de koper. U vraagt geen aparte EPC bouw aan; het volgt uit de EPB-aangifte. EPC bouw is 10 jaar geldig vanaf afgiftedatum.
Hoe lang is een AREI-keuring van een nieuwbouwwoning geldig?
Het positief AREI-keuringsverslag van een nieuwe huishoudelijke installatie is 25 jaar geldig vanaf de oorspronkelijke nieuwbouwkeuring (Boek 1 AREI, KB 8 september 2019). Bij verkoop binnen die 25 jaar volstaat het oorspronkelijke verslag mits de installatie ongewijzigd is. Bij ingrijpende wijziging of uitbreiding moet een nieuwe keuring worden aangevraagd vóór de gewijzigde installatie in dienst gaat.
Wat gebeurt er als de EPB-aangifte te laat wordt ingediend?
De Vlaamse Regering kan een administratieve boete opleggen tussen 250 en 5.000 EUR per wooneenheid, afhankelijk van de afwijking ten opzichte van de E-peil-doelstelling en de mate van vertraging. De boete wordt aangerekend aan de bouwheer (de ontwikkelaar). Een kwartaal-deadline-matrix per project en automatische herinneringen 60 en 30 dagen voor de uiterste datum vermijden dat indientermijnen verlopen op meerdere projecten tegelijk.
Wanneer is een asbestattest nodig bij een nieuwbouwproject?
Voor zuivere nieuwbouw is geen asbestattest nodig omdat de constructie volledig na 2001 dateert en het Materialendecreet alleen geldt voor residentieel met bouwjaar voor 2001. Bij brownfield-ontwikkeling waar u bestaande residentiële constructiedelen behoudt (gevels, casco, dakelementen) is het asbestattest verplicht voor de eerste verkoop indien een van die delen onder de bouwjaar-grens valt. Bij volledige sloop van de bestaande constructie komt het asbestluik in de sloopfase via de destructieve asbestinventaris en niet als attest bij verkoop.
Kunnen meerdere keuringen op één plaatsbezoek?
AREI-keuring en gaskeuring worden door dezelfde FOD-Economie-erkende keurder uitgevoerd binnen één plaatsbezoek per wooneenheid. Het ventilatieverslag vraagt een aparte BCCA-meting omdat de werkelijke debieten slechts gemeten kunnen worden na de inregeling van het systeem. De blowerdoortest vraagt een aparte meting met blower-installatie. EPB-aangifte vraagt geen plaatsbezoek; de verslaggever werkt op de bouwplannen en as-built-info. Bij brownfield kan de asbestdeskundige de inventaris of het attest combineren met een ander plaatsbezoek mits de planning het toelaat.
Werken jullie samen met externe vastgoedmakelaars en notarissen?
Ja. Voor de eerste verkoop werken we samen met het notarissen- en makelaars-kanaal: het opleveringsdossier komt automatisch in het partnerportaal van uw verkoopskantoor of de notaris. Wij coördineren rechtstreeks met /voor/notarissen/ voor aktemoment-deadlines en met /voor/makelaars/ voor de pre-acte-verificatie. Bij appartementsblokken met VME zorgen we via /voor/syndici/ voor de continuïteit van het asbestattest gemene delen na overdracht aan de syndicus.
Volgende oplevering
klaar voor de eerste verkoop?
In een intake-gesprek van 30 minuten bespreken we uw projectpipeline, voorkeurs-opleveringskalender en gewenste voucher-tier. Gratis project-scan voor ontwikkelaars met 5 of meer opleveringen per jaar. Na akkoord loopt de eerste project-aansluiting binnen 10 werkdagen. Wij werken in Oost-Vlaanderen, West-Vlaanderen, Antwerpen en Vlaams-Brabant; ook samenwerking met bouwbedrijven en projectbouwers voor seriematige verkavelingen.
Of mail: partners@keur.be