EPC gemene delen: formule,
VME-plicht en deadlines 2027
Het EPC gemene delen is verplicht voor elk Vlaams appartementsgebouw met 2 of meer wooneenheden. De VME bestelt, de syndicus coordineert en een VEKA-erkende deskundige voert de keuring uit.
EPC gemene delen: de kern in vijf punten
- Verplicht sinds 1 januari 2024 voor elk appartementsgebouw met 2 of meer wooneenheden in Vlaanderen.
- Drie-staffel-formule: 300 euro plus 15, 20 of 10 euro per wooneenheid afhankelijk van gebouwgrootte, altijd inclusief 21% BTW.
- VME is eindverantwoordelijke, syndicus voert uit en verdeelt de kost via quotiteit uit de basisakte.
- Geldig 10 jaar, actualisering verplicht bij 15 procent gebouwschil-renovatie of vervanging collectieve installatie.
- Boete 500 tot 5.000 euro bij ontbrekend certificaat, via automatische VEKA-kruising met notariele overdrachten.
Wat is het EPC van de gemene delen en wat bekijkt de deskundige?
Het EPC gemene delen (EPC-GD) is een Vlaams energieprestatiecertificaat dat de collectieve delen van een appartementsgebouw beoordeelt. De keuring focust op alles wat samen wordt beheerd door de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME): het dak, de gevels, de vloeren richting kelder of kruipruimte, het buitenschrijnwerk in gemene traphallen, de collectieve verwarming, de warmwaterproductie, de gemene ventilatie, de liftinstallatie en eventuele zonnepanelen op het dak.
Het certificaat wordt opgesteld door een VEKA-erkende energiedeskundige type A, dezelfde erkenning die ook individuele residentiele EPC's opstelt. Het resultaat is een energiescore in kWh per vierkante meter per jaar en een label van A+ tot F voor het gebouw als geheel. Dit label staat los van het label op een individueel appartement, maar beide zijn aan elkaar gekoppeld: het EPC-GD levert de basisgegevens voor elk individueel EPC-attest dat nadien in het gebouw wordt opgesteld.
De wettelijke basis zit in het Energiedecreet en het Energiebesluit van de Vlaamse Regering, verder uitgewerkt in de BVR rond EPC-GD-erkenning uit 2020. Handhaving gebeurt door VEKA, dat een register bijhoudt van alle geregistreerde certificaten en een automatische kruising maakt met notariele overdrachten van individuele kavels.
- Gebouwschil: Dak of daken, alle buitengevels, vloeren boven niet-verwarmde ruimtes (kelder, kruipruimte), buitenschrijnwerk in de gemene delen en overgangen tussen privatieve en gemene ruimtes. Isolatiedikte en U-waarden worden opgemeten of uit bewijsstukken afgeleid.
- Collectieve installaties: Centrale verwarmingsketel, warmwaterproductie, collectief ventilatiesysteem (C, C+ of D), eventuele collectieve koeling, gemene verlichting, liftinstallatie en gedeelde zonnepanelen of warmtepompen worden op rendement en bouwjaar beoordeeld.
- Bewijsstukken die de prijs drukken: Originele lastenboek, facturen van latere isolatiewerken, onderhoudscontracten stookinstallatie, technische fiches HVAC, EPB-aangiftes voor gebouwen na 2006 en vroegere EPC's. Een volledig dossier levert vaak een bewijsvoering-bonus op.
- Verschil met individueel EPC: Geen binneninspectie van privatieve delen, wel volledige inspectie van collectieve installaties, verplicht plaatsbezoek aan alle stookplaatsen en technische ruimtes, en verplichte beoordeling van de volledige gebouwschil vanuit de gemene traphal.
Wanneer moet jouw VME een EPC gemene delen hebben?
De Vlaamse Regering voerde de EPC-GD-plicht in drie golven in om VMEs tijd te geven voor hun besluitvorming. Elke golf is inmiddels actief en per 1 januari 2024 vallen alle appartementsgebouwen met 2 of meer wooneenheden onder de plicht.
-
1 januari 2022
Grote residenties
Eerste golf: residenties vanaf 15 wooneenheden moesten hun EPC-GD in orde hebben. Dit trof vooral grotere appartementscomplexen in de Vlaamse centrumsteden en aan de kust.
-
1 januari 2023
Middelgrote VMEs
Tweede golf: standaardresidenties vanaf 5 tot 14 wooneenheden. Het grootste deel van de Vlaamse VMEs valt in deze range. Hier startte tegelijk de renovatieplicht voor particulieren met label E of F.
-
1 januari 2024
Kleine VMEs + alle overigen
Derde golf: elke kleine VME, elk opgedeeld herenhuis en elk gebouw met 2 of meer wooneenheden valt sindsdien onder de plicht. Ook gebouwen waarvan 2 of meer eenheden in eigendom zijn van dezelfde persoon of vennootschap.
-
31 december 2026
Verscherpte handhaving
Bijkomende deadline voor gebouwen met collectieve verwarming of centrale warmwaterproductie die nog geen EPC-GD lieten opstellen. VEKA verhoogt voor deze groep de handhaving via kruising met energieleveranciers-data.
-
1 januari 2027
Eindfase
Vanaf deze datum wordt geen enkele administratieve tolerantie meer toegestaan. Elke VME die geen geldig EPC-GD kan voorleggen bij controle, riskeert de volle administratieve geldboete van 500 tot 5.000 euro per inbreuk.
Drie-staffel-formule met rekenvoorbeelden per gebouwgrootte
De Vlaamse markt volgt een driestaffel-formule die door de Confederatie van Immobilienberoepen werd opgesteld in samenspraak met de VEKA-deskundigenpool. De formule is geen wettelijk tarief maar een marktrichtlijn die in 90 procent van de offertes gevolgd wordt. Afwijkingen zijn doorgaans 5 tot 10 procent onder of boven.
Staffel 1: 2 tot 4 wooneenheden
Basis 300 euro plus 15 euro per wooneenheid. Typisch: een opgedeeld herenhuis of een klein appartementsgebouw boven een winkel. Rekenvoorbeeld voor 3 eenheden: 300 + 3 x 15 = 345 euro inclusief 21% BTW.
Staffel 2: 5 tot 15 wooneenheden
Basis 300 euro plus 20 euro per wooneenheid. Typisch: een standaardresidentie in een Vlaamse stadsrand of in een centrumstraat. Rekenvoorbeeld voor 12 eenheden: 300 + 12 x 20 = 540 euro inclusief BTW. Voor 15 eenheden: 300 + 15 x 20 = 600 euro.
Staffel 3: 16 of meer wooneenheden
Basis 600 euro plus 10 euro per wooneenheid. Typisch: een grote residentie of een modernere complex. Rekenvoorbeeld voor 24 eenheden: 600 + 24 x 10 = 840 euro inclusief BTW. De staffel-sprong bij 16 is bewust gekozen: grotere complexen hebben schaalvoordelen in plaatsbezoek en administratie.
Altijd 21 procent BTW
Een EPC-GD is een keuringsopdracht door een derde. Volgens KB nr. 20 artikel 1bis (FOD Financien) valt dat onder het standaard BTW-tarief van 21 procent. Het 6 procent renovatietarief geldt alleen voor eigenlijke bouwwerken (metsen, pleisteren, isoleren, verwarmingsinstallaties plaatsen). Een offerte met 6 procent BTW op een EPC-GD is onwettig en kan bij controle door FOD Financien worden nageheven bij de VME. Zie ook onze volledige EPC-prijspagina voor prijzen van individuele certificaten.
Extra factoren boven de formule
Complexe gebouwen met meerdere stookplaatsen, aparte blokken of commerciele units op de gelijkvloers vragen vaak een toeslag van 10 tot 20 procent. Kleine VMEs met volledig geisoleerd nieuwbouwdossier en digitale bewijsstukken kunnen rekenen op een bewijsvoering-bonus van 30 tot 50 euro. Een dringende opdracht binnen 72 uur (voor notariele overdracht van een kavel) kost 20 tot 30 procent meer.
Wie is waarvoor verantwoordelijk bij een EPC-GD-traject?
De rolverdeling bij een EPC-GD wordt wettelijk bepaald door de Wet op de mede-eigendom (artikel 577-2 tot 577-14 van het Burgerlijk Wetboek) en aangevuld door het Vlaamse Energiedecreet. Die twee regels samen zorgen voor een duidelijke aansprakelijkheidsketen, zelfs als de praktijk soms rommelig lijkt.
De VME: eindverantwoordelijke
De Vereniging van Mede-Eigenaars is de juridische entiteit die het certificaat bestelt, betaalt en bewaart. Zij ontvangt het certificaat op haar naam en is het aanspreekpunt voor VEKA bij een controle. Boetes bij niet-naleving worden aan de VME opgelegd, niet aan de individuele mede-eigenaars. De VME kan de kost vervolgens verdelen via de quotiteit uit de basisakte.
De syndicus: operationele uitvoerder
De professionele of vrijwillige syndicus neemt in de praktijk alle operationele stappen: de algemene vergadering agenderen, offertes opvragen, de aanstelling voorbereiden, de deskundige begeleiden bij het plaatsbezoek, het certificaat archiveren en de kost verdelen. Juridisch handelt de syndicus in naam van de VME, wat betekent dat een fout in de bestelling (bv. de verkeerde deskundige aanstellen) hem persoonlijk aansprakelijk kan maken voor de schade aan de VME. Voor syndici met meerdere VMEs in portefeuille biedt Keur.be een partnerprogramma met vaste tarieven en coordinatie van combi-keuringen.
De energiedeskundige type A: uitvoerende expert
Hij of zij moet VEKA-erkend zijn met het type-A-statuut (voor residentieel en gemene delen), het erkenningsnummer vermelden op elke offerte en het plaatsbezoek zelf uitvoeren. Voor een diepgaande uitleg over de VEKA-erkenning, type-A versus type-D en het verschil met een EPB-verslaggever zie de gids erkend energiedeskundige. Uitbesteden aan een niet-erkende stagiair is juridisch onmogelijk; het certificaat wordt altijd ondertekend en geregistreerd onder het erkenningsnummer van de zelf aanwezige deskundige. Een onterecht gebruikt erkenningsnummer leidt tot nietigheid van het certificaat en een tuchtsanctie bij VEKA. De erkenningslijst is publiek raadpleegbaar via de officiele VEKA-deskundigenpool op energiesparen.be.
De individuele mede-eigenaar
Een enkele mede-eigenaar heeft geen eigen verantwoordelijkheid voor het EPC-GD. Wel kan hij of zij via de algemene vergadering een stemrecht uitoefenen, en bij verkoop van zijn kavel moet hij op het compromis en in de notariele akte kunnen verwijzen naar een bestaand EPC-GD van het gebouw. Als dat er niet is, kan de verkoop vertragen of moet de verkoper contractueel een garantie geven tot het attest wordt opgemaakt. Notarissen raadplegen hiervoor best onze partner-informatie.
In zes stappen van AV-besluit tot geregistreerd certificaat
Een EPC-GD-traject loopt typisch over vier tot acht weken van eerste agendering tot registratie in de VEKA-databank. De tijdsduur hangt af van hoe snel de algemene vergadering samenkomt en van de doorlooptijd van de deskundige.
Wat de syndicus voorbereidt
- Bouwvergunning en basisakte met quotiteit-verdeling
- Lastenboek van de oorspronkelijke bouw
- Facturen van latere isolatiewerken (dak, gevels, vloeren)
- Onderhoudscontract van de centrale stookinstallatie
- Technische fiches van HVAC-apparatuur
- EPB-aangifte voor gebouwen na 2006
- Eventuele vroegere EPC's van het gebouw of kavels
Wat de energiedeskundige meebrengt
- VEKA-erkenningsnummer type A
- Digitale tablet met Certigo-inspectie-app
- Laser-meetapparatuur en warmtebeeldcamera
- Protocolformulieren voor stookplaatsinspectie
-
01
Agendapunt op de algemene vergadering
De syndicus voegt EPC-GD-aanstelling toe aan de agenda van de eerstvolgende gewone of buitengewone AV. Vereist: beschrijving van het doel, schatting van de kost op basis van de staffel-formule, voorstel van een of meerdere deskundigen met offerte. Volgens de Wet op de mede-eigendom volstaat een gewone meerderheid van de aanwezige quotiteiten; geen tweederde-meerderheid vereist.
-
02
Beslissing op de AV en notulering
De mede-eigenaars stemmen over de aanstelling. De syndicus legt de offertes voor, de AV stemt de keuze en legt het bedrag en de verdelingssleutel vast. In de notulen moet staan: de aangestelde deskundige, het bedrag, de verdeelsleutel (meestal quotiteit) en de timing. De notulen worden binnen 30 dagen ondertekend en geregistreerd.
-
03
Bewijsstukken verzamelen
De syndicus verzamelt alle relevante documenten: bouwvergunning, lastenboek, facturen van isolatiewerken, onderhoudscontracten stookinstallatie, EPB-aangifte, technische fiches van HVAC, vorige EPC's. Een volledig dossier voor het plaatsbezoek verkort het bezoek en kan een bewijsvoering-bonus van 30 tot 50 euro opleveren.
-
04
Plaatsbezoek door de energiedeskundige
De energiedeskundige bezoekt het gebouw in aanwezigheid van de syndicus of een aangestelde mede-eigenaar. Hij inspecteert het dak of komt tot op de bovenste verdieping, controleert alle gemene delen, meet de stookplaats en warmwaterproductie op, fotografeert alle kenmerkende zones en noteert vaststellingen. Voor een klein gebouw duurt dit 2 uur, voor een grote residentie tot 4 uur.
-
05
Berekening en registratie in Certigo
De deskundige voert de data in Certigo, de officiele VEKA-software, en laat het systeem de energiescore en het label berekenen. Na validatie wordt het certificaat automatisch geregistreerd in de centrale VEKA-databank en ontvangt de VME het digitale PDF-certificaat met uniek nummer. Het label staat onmiddellijk in de centrale database.
-
06
Verdeling van de kost en communicatie
De syndicus verdeelt de kost volgens de afgesproken sleutel (meestal quotiteit uit de basisakte), stuurt de individuele aanrekening naar alle mede-eigenaars en archiveert het certificaat in het syndicusdossier. De VME bewaart het origineel gedurende de volledige 10-jaar-geldigheid en stelt het ter beschikking bij elke verkoop van een kavel.
Een EPC-GD is 10 jaar geldig vanaf de datum van registratie in de VEKA-databank. Een nieuwe opmaak is verplicht in drie situaties. Drempel 15 procent gebouwschil: wanneer minstens 15 procent van dak, gevels, vloeren of schrijnwerk wordt geisoleerd of vervangen, moet een nieuwe EPC-GD worden opgesteld. De 15 procent wordt berekend op basis van vierkante meter oppervlak, niet op basis van budget. Een na-isolatie van alleen het dak volstaat vaak al om de drempel te halen bij kleinere gebouwen. Vervanging collectieve installatie: wanneer de collectieve stookinstallatie, de warmtepomp, de collectieve ventilatie of de gemene zonnepanelen worden vervangen, moet de EPC-GD opnieuw worden opgesteld. Vrijwillige actualisering bij energiebesparing: sommige VMEs kiezen voor een nieuwe EPC-GD na energiebesparende werken zonder dat de drempels worden overschreden, omdat het verbeterde label de verkoopprijs van individuele appartementen met 5 tot 15 procent omhoog tilt. Zeker sinds de Vlaamse renovatieplicht label E of F binnen 6 jaar naar label D duwt en de Energieprestatiedatabank van VEKA elke nieuwe registratie kruist met notariele overdrachten (zie ook de officiele VME-procedure van de Vlaamse overheid).
Hoe de EPC-GD doorwerkt op individuele EPCs en combi met asbestattest
Het EPC-GD levert de basisgegevens voor elk individueel EPC in het gebouw en kan gecombineerd worden met het asbestattest gemene delen. Deze twee cross-service effecten kunnen voor een VME 3 tot 5 werkdagen doorlooptijd en 8 tot 12 procent op de totaalprijs besparen.
Doorstroom basisgegevens naar individueel EPC
Zodra een EPC-GD geregistreerd is in de Certigo-databank, haalt elke deskundige die een individueel EPC opstelt in het gebouw automatisch de collectieve gegevens op: dakisolatie, gevelisolatie, collectieve verwarming, collectieve ventilatie. De deskundige moet enkel de privatieve delen opmeten (binnenoppervlak, ramen, eventuele individuele verwarmingsinstallatie, individuele warmwaterbereider).
Snellere doorlooptijd en lagere prijs
Een individueel EPC zonder bestaand EPC-GD duurt 5 tot 7 werkdagen inclusief registratie. In een gebouw met geldig EPC-GD zakt dat naar 2 tot 3 werkdagen. Een individueel EPC in een gebouw met EPC-GD kost typisch 125 tot 170 euro inclusief BTW; zonder EPC-GD ligt dat 20 tot 40 euro hoger. Voor compromis-deadlines in het notariaat is dit doorslaggevend.
Impact op het label van elk appartement
De kwaliteit van de gebouwschil en de collectieve installaties bepaalt een groot deel van het label van elk individueel appartement. Een slecht geisoleerd dak of een oude collectieve ketel trekt het label van elk appartement eronder naar beneden. Energiebesparende ingrepen op collectief niveau (dakisolatie, vervanging centrale ketel, plaatsing collectieve zonnepanelen) verbeteren simultaan het label van alle appartementen in het gebouw, vaak 1 tot 2 niveaus.
Combi met asbestattest gemene delen
Voor appartementsgebouwen met bouwjaar voor 2001 is er een tweede verplichting die parallel loopt met het EPC-GD: het asbestattest voor de gemene delen, op te maken door een OVAM-erkende asbestdeskundige met deadline 31 december 2027. Veel VMEs combineren beide keuringen in een AV-beslissing en een plaatsbezoek-traject, wat tijd en geld bespaart. Een combi-keuring wint gemiddeld 3 tot 5 werkdagen doorlooptijd en 8 tot 12 procent op de totaalprijs, omdat bewijsstukken, plaatsbezoek-planning en VME-communicatie een keer in plaats van twee keer gebeuren.
EPC gemene delen: jouw vragen beantwoord
Is een EPC gemene delen altijd verplicht?
Ja, sinds 1 januari 2024 is een EPC-GD verplicht voor elk Vlaams appartementsgebouw met 2 of meer wooneenheden. Gebouwen met 15 of meer eenheden moesten het al vanaf 2022 in orde hebben, met 5 tot 14 vanaf 2023. Nieuwbouwgebouwen krijgen uitstel tot 10 jaar plus 1 maand na bouwvergunning. Het certificaat blijft 10 jaar geldig na registratie.
Wie betaalt het EPC gemene delen?
De VME betaalt als juridische entiteit en verdeelt de kost onder de mede-eigenaars volgens de quotiteit uit de basisakte. Bij een gebouw van 12 wooneenheden (prijs 540 euro) betaalt elke mede-eigenaar ongeveer 45 euro volgens een gemiddelde quotiteit van 83 millièmes. Een afwijkende verdeling is mogelijk via een AV-besluit met 75 procent meerderheid.
Wat kost een EPC-GD voor een appartementsgebouw met 15 wooneenheden?
Bij 15 wooneenheden val je nog binnen staffel 2 (5 tot 15): prijs is 300 + 15 x 20 = 600 euro inclusief 21 procent BTW. Vanaf 16 wooneenheden kom je in staffel 3 en wordt de formule 600 euro basis plus 10 euro per eenheid. Syndici met portefeuilles van meerdere VMEs onderhandelen vaak vrijwillige kortingen van 5 tot 15 procent.
Welke BTW geldt op een EPC gemene delen: 6 of 21 procent?
Altijd 21 procent. Een EPC-GD is een keuring-als-dienst door een VEKA-erkende deskundige en valt onder het standaard BTW-tarief volgens KB nr. 20 artikel 1bis. Het 6 procent renovatietarief van FOD Financien geldt enkel voor eigenlijke bouwwerken (metsen, isoleren, installeren). Een offerte met 6 procent op een EPC-GD is onwettig.
Moet het EPC-GD vernieuwd worden na dakisolatie?
Ja, als de dakisolatie minstens 15 procent van de totale gebouwschil dekt, moet het EPC-GD geactualiseerd worden. Voor kleinere gebouwen haal je die drempel vaak al bij een dakisolatie-werk. Ook een vervanging van de collectieve stookinstallatie of de collectieve ventilatie activeert een nieuwe keuring. Vrijwillig actualiseren is interessant bij verbeterde labels omdat het de verkoopprijs van individuele appartementen optilt.
Wat is de boete als de VME geen EPC-GD kan voorleggen?
VEKA kan een administratieve geldboete opleggen van 500 tot 5.000 euro per inbreuk aan de VME. Eerst volgt meestal een regularisatievraag met 60 dagen uitstel; pas bij aanhoudende weigering komt de formele boete. De hoogte schaalt mee met het aantal wooneenheden en met de duurtijd van de inbreuk. De boete wordt aan de VME opgelegd, niet aan de individuele mede-eigenaars.
Hoe wordt een EPC gemene delen aangevraagd?
In zes stappen: (1) agendapunt op de algemene vergadering met voorstel van deskundige en offerte, (2) beslissing op de AV met gewone meerderheid en notulering, (3) bewijsstukken verzamelen (1 tot 2 weken), (4) plaatsbezoek van 2 tot 4 uur door de VEKA-erkende energiedeskundige type A, (5) berekening en registratie in de Certigo-databank van VEKA (2 tot 5 werkdagen), (6) verdeling van de kost via quotiteit en communicatie naar alle mede-eigenaars. Typische totaaltijd: 4 tot 8 weken.
Kan ik een EPC-GD combineren met een asbestattest gemene delen?
Ja, en het is aangeraden voor appartementsgebouwen met bouwjaar voor 2001. Een combi-traject met een AV-beslissing en gecoordineerde plaatsbezoeken bespaart 3 tot 5 werkdagen doorlooptijd en 8 tot 12 procent op de totaalprijs. De twee keuringen worden uitgevoerd door verschillende deskundigen (VEKA-erkend voor EPC, OVAM-erkend voor asbest) maar onder een contactpunt. Voor VMEs met meerdere gebouwen bieden voucher-packs extra schaalvoordeel.
Vast offertebedrag voor jouw EPC-GD binnen 24 uur?
Keur.be regelt de AV-voorbereiding en het plaatsbezoek.
Een VEKA-erkende energiedeskundige type A komt binnen 1 tot 2 weken na AV-beslissing ter plaatse, voert de opmeting uit en registreert het certificaat in de Certigo-databank. Altijd een vast all-in tarief volgens de staffel-formule inclusief 21 procent BTW, doorlooptijd schriftelijk vastgelegd en een bewijsvoering-bonus wanneer de syndicus lastenboek of isolatie-facturen aanreikt. Combi-offertes met asbestattest gemene delen mogelijk voor appartementsgebouwen van voor 2001.
Of mail: info@keur.be