EPC residentieel in Vlaanderen:
woning, appartement of studio
Een geldig EPC is verplicht zodra je een woning, appartement of studio publiek verkoopt of verhuurt. Check welk trigger-event jouw aanvraag in gang zet.
EPC residentieel: de kern in vijf punten
Het energiecertificaat voor woningen, appartementen en studio's
Een EPC residentieel beoordeelt hoe energie-efficient jouw woning of appartement is. Het certificaat meet de gebouwschil (dak, muren, vloer, ramen), de individuele verwarmings- en sanitaire installaties, de ventilatie en het aandeel hernieuwbare energie. De score wordt vertaald in een letterlabel A+ tot F en een lijst aanbevelingen met geschatte besparing per maatregel. De juridische basis ligt in het Vlaamse Energiebesluit van 19 november 2010, en het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) registreert elk EPC in de Energieprestatiedatabank zodra de deskundige de opmeting heeft ingevoerd in de Certigo-software. De volledige labelschaal en de euro-impact per label vind je op EPC waarde A tot F.
Het type residentieel dekt drie subcategorieen: een eengezinswoning, een wooneenheid in een appartementsgebouw en een wooneenheid binnen een gemengd gebouw met als hoofdbestemming wonen. Een studio binnen een appartementsgebouw valt ook onder residentieel zolang er een aparte huisnummering en een wooneenheid-functie zijn. Een loft of duplex telt als een wooneenheid. Het EPC residentieel is altijd individueel: per wooneenheid een certificaat, met als sluitstuk een afzonderlijk EPC gemene delen voor de collectieve installaties van het appartementsgebouw.
Voor de berekening hanteert de deskundige standaardwaarden per bouwjaar als er geen acceptabele bewijsstukken zijn voor isolatie, ramen of installaties. Een woning gebouwd voor 1970 zonder facturen wordt verondersteld geen wand- of dakisolatie te hebben en enkelglas in alle ramen te dragen, wat resulteert in een lagere score. Een woning gebouwd na 2006 met EPB-aangifte krijgt automatisch credit voor de gedocumenteerde bouwfysica. Bewijsstukken aanleveren is dus rechtstreeks koppelen aan een betere labelscore.
- Drie residentiele subcategorieen onder een type: Eengezinswoning, wooneenheid in een appartementsgebouw, wooneenheid in een gemengd gebouw met hoofdbestemming wonen. Een studio met aparte huisnummering valt ook onder dit type. Een loft of duplex telt als een wooneenheid.
- Type A-deskundige is de enige bevoegde keurder: Enkel een door VEKA erkende energiedeskundige type A mag een geldig EPC residentieel opstellen. De erkenning is publiek raadpleegbaar via de Energiekaart op energiesparen.be. Niet-erkende EPCs zijn wettelijk ongeldig en geven aanleiding tot een VEKA-boete.
- Bewijsstukken zijn rechtstreeks koppeling met de score: Lastenboek, isolatiefacturen met R-waarde en oppervlakte, EPB-aangifte voor post-2006-woningen, AREI-attest voor zonnepanelen en bouwvergunningen leveren tot 1 of 2 labelniveaus winst op tegenover de standaardwaarden per bouwperiode.
Vijf trigger-events voor een EPC residentieel
Niet elke situatie vraagt dezelfde timing of voorbereiding. Vijf scenario's verplichten of leveren een EPC residentieel op, elk met een eigen tijdslijn.
Verkoop en verhuur
Bij verkoop is het EPC verplicht vanaf het moment dat de woning publiek aangeboden wordt en moet het certificaat geldig zijn op de dag van de notariele akte. Sinds 2022 mag een EPC bij verkoop niet ouder zijn dan opgemaakt in 2019. Lees meer over de 10-jaars EPC-geldigheid en de uitzonderingen. Het label moet vermeld worden in elke advertentie, op het bord aan de straat en in de online aanbieding op Immoweb of Zimmo. Bij niet-vermelding hangt een VEKA-procedure en een boete van 500 tot 5.000 euro.
Bij verhuur is het EPC verplicht voor elke nieuwe huurovereenkomst langer dan twee maanden, sinds 2023 ook bij hernieuwing van een bestaande overeenkomst. Een EPC opgemaakt voor 2019 dat nog geldig is, mag bij verhuur nog gebruikt worden tot het verloopt. Vanaf 1 januari 2030 wordt verhuur enkel toegelaten met minstens label D voor woningen die nu E of F scoren.
Renovatie, hypotheek en erfenis
Bij renovatie of nieuwbouw geldt geen directe EPC-plicht maar wel een EPB-aangifte. Een nieuw EPC is aangewezen na ingrijpende renovatie van dak, muren, ramen of verwarming om de labelsprong te documenteren. Mijn VerbouwPremie en de premies van de Energiehuizen vragen vaak een voor- en na-EPC.
Bij hypotheek eisen KBC, Belfius, BNP Paribas Fortis en ING sinds 2024 vaak een geldig EPC voor groene-leningformules. Label C of beter levert 0,10 tot 0,25 procentpunt korting op het basistarief van de woonlening.
Bij erfenis of schenking vraagt de notaris een geldig EPC voor de aktedatum, ongeacht of de woning daarna verkocht of zelf bewoond wordt. De partij die de eigendom verwerft, draagt de verplichting tot opmaken. Bij meerdere erfgenamen die snel willen liquideren kan de termijn kort zijn.
Drie criteria bepalen jouw EPC-type
Niet elke wooneenheid valt automatisch onder EPC residentieel. Drie criteria scheiden een zuivere woning van een gemengd pand met praktijk-, B&B- of handelsfunctie.
Hoofdbestemming en de 40-procent-drempel
Een eengezinswoning waarin een huisarts een spreekkamer en wachtruimte heeft ingericht, blijft residentieel zolang de praktijkfunctie minder dan 40 procent van de bewoonbare oppervlakte inneemt. Boven die drempel splitst de deskundige de eenheid in een residentieel deel en een klein niet-residentieel deel met een eigen EPC kNR. Voor een tandartspraktijk, kapsalon of fysio-praktijk geldt dezelfde 40-procent-regel. Een vrij beroep met geintegreerd kantoor blijft residentieel zolang er geen aparte aansluiting of toegang is.
Fysieke afsplitsing
Een B&B-kamer met aparte ingang en eigen sanitair telt als kleine niet-residentiele eenheid, ook onder de 40-procent-drempel. Een logeerkamer in de eigen woning zonder aparte ingang valt onder residentieel. Een appartement met geintegreerd kantoor van een vrij beroep blijft residentieel zolang het kantoor geen aparte aansluiting of eigen toegang heeft.
Gemengd gebruik onder een dak
Een handelspand met daarboven een woonst krijgt twee EPCs: een EPC niet-residentieel voor het commerciele gelijkvloers en een EPC residentieel voor de woonst erboven. De gemene delen van het volledige gebouw vragen een derde certificaat: een EPC gemene delen. Volledig overzicht van de NR-keuze: EPC niet-residentieel.
Woning krijgt een EPC, appartement krijgt er twee
Een eengezinswoning krijgt een EPC dat zowel de schil als de installaties omvat. Een appartement vraagt twee certificaten: een EPC residentieel voor het privatieve deel en een EPC gemene delen voor de collectieve installaties.
De privatieve wooneenheid
Het EPC residentieel voor het appartement dekt de muren tussen het appartement en de buitenlucht, de plafonds tegen het dak of een onverwarmde ruimte en de individuele verwarming, koeling en ventilatie. Een gasketel of warmtepomp die enkel jouw appartement bedient, valt onder residentieel. Een collectieve stookplaats of een centrale warmtepomp valt onder gemene delen.
Gemene delen via VME en syndicus
Het EPC gemene delen wordt besteld door de Vereniging van Mede-eigenaars (VME) en gecoordineerd door de syndicus. De kost wordt verdeeld via de quotiteit-verdeelsleutel uit de basisakte, meestal in millimes. Voor 2 tot 4 wooneenheden geldt sinds 1 januari 2024 de plicht; voor 5 tot 14 wooneenheden gold 1 januari 2023; voor 15 of meer al sinds 1 januari 2022. Volledige procedure, formule en quotiteit-rekenvoorbeelden: EPC gemene delen.
Bij verkoop met ontbrekend EPC GD
Als een VME nog geen geldig EPC gemene delen heeft, kan de notaris de verkoop laten doorgaan op voorwaarde dat het wordt aangevraagd binnen een afgesproken termijn. De aansprakelijkheid voor het bestellen ligt bij de VME, niet bij de individuele verkoper. Wel staat de verkoper sterk om de syndicus aan te porren als hij weet dat het EPC GD ontbreekt.
Standaardwaarden per bouwperiode bepalen je startpunt
Wanneer er geen bewijsstukken voorhanden zijn, hanteert de deskundige standaardwaarden per bouwperiode. Die zijn meestal pessimistischer dan de werkelijkheid en kosten makkelijk een of twee labelniveaus.
Voor 1970
Standaardwaarden gaan uit van geen wand-, dak- of vloerisolatie en enkelglas in alle ramen. Quasi automatisch label F zonder bewijsstukken, ook als de woning later wel werd geisoleerd. Facturen van na-isolatie met R-waarde en oppervlakte, foto's van de uitvoering of een verklaring van de aannemer kunnen dit corrigeren.
1970 tot 1985
Eerste isolatiestandaarden na de oliecrisis. Standaardwaarden veronderstellen 4 tot 6 cm dakisolatie en dubbel glas vanaf 1980. Facturen die hogere waarden documenteren tellen mee. Een dakisolatiefactuur uit de jaren 90 met R-waarde 3,0 levert direct een sprong op.
1985 tot 2006
De K-peil-norm. Een woning vergund tussen 1995 en 2006 had wettelijk K65 of beter en kreeg muurisolatie volgens die norm. EPB-documenten of bouwvergunningen met thermische berekeningen leveren credit op. Bewaar je bouwdossier: het is je beste verdediging tegen pessimistische standaardwaarden.
Vanaf 1 januari 2006
EPB-verplichting voor vergunningsaanvragen. EPB-aangifte is het beste bewijsstuk: cijfers worden rechtstreeks ingevoerd in Certigo. Voor een BEN-woning vergund vanaf 2018 (E-peil 30 of lager) levert dit quasi gegarandeerd label A of beter op. Bewaar de EPB-aangifte zorgvuldig: ze is jaren later goud waard bij verkoop of hypotheek.
Veelgestelde vragen
EPC residentieel nodig?
Keur.be koppelt, controleert en registreert.
Binnen 24 uur gekoppeld aan een VEKA-erkende type-A-deskundige in jouw gemeente. Vooraf gecontroleerde erkenning, plaatsbezoek binnen 5 werkdagen, Certigo-registratie en digitaal certificaat inbegrepen in een vast all-in tarief.
Of mail: info@keur.be