Elektrische keuring bij verkoop woning:
AREI-plicht, termijn en niet-conform in 2026
Verkoop je een Vlaamse woning met installatie van voor 1 oktober 1981? Dan is een AREI-keuring verplicht voor de notariële akte.
Elektrische keuring bij verkoop: de kern in vijf punten
- Verplicht bij installatie van voor 1 oktober 1981 die nog niet eerder werd gekeurd, volgens AREI Boek 1 artikel 276bis.
- Attest moet er zijn op de datum van de akte, niet verplicht bij compromis; zonder verslag kan de notaris niet verlijden.
- Niet-conform mag toch verkocht worden: de koper erft de herkeuringsplicht binnen 18 maanden (of 12 maanden voor nieuwere installaties).
- De verkoper betaalt standaard, maar koper en verkoper kunnen dit onderhandelen in de compromis als een niet-conform risico aanwezig is.
- Appartement = dubbele keuring: de privatieve installatie via de verkoper, de gemene delen via de syndicus en de VME.
AREI-keuring bij verkoop: de rol van organisme, notaris en verzekeraar
Een elektrische keuring bij verkoop is een wettelijk verplichte controle op de conformiteit van de elektrische installatie van een wooneenheid met het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (AREI), Boek 1, KB van 8 september 2019. De keuring gebeurt door een door de FOD Economie erkend controleorganisme. Vlaanderen telt 28 erkende organismen, waaronder Vincotte, Certinergie, Bureau Veritas, SGS en TUV SUD.
Het verslag dient drie doelen. Ten eerste is het een informatieplicht richting de koper: die weet vooraf of de installatie veilig is of aanpassing vraagt. Ten tweede dient het als juridisch bewijsstuk bij de notariele akte: zonder verslag kan de notaris de akte niet verlijden. Ten derde is het een verzekeringsdocument: bij een woningbrand of elektrische schade kan de verzekeraar dekking weigeren zonder geldig keuringsverslag.
De keurder voert een visuele inspectie uit (meterkast, verdeelbord, aardingselektrode, stopcontacten, schakelaars, zichtbare leidingen), test de differentieelschakelaars op uitschakeling binnen de voorgeschreven tijd en meet de aardweerstand. Bij conforme installatie leidt dit tot een positief verslag, 25 jaar geldig. Bij afwijkingen volgt een niet-conform rapport met een lijst gebreken en de termijn waarbinnen de koper moet herstellen.
Wanneer is een elektrische keuring verplicht bij verkoop?
De basisregel staat in AREI Boek 1 artikel 276bis: een keuring is verplicht voor elke wooneenheid met een elektrische installatie van voor 1 oktober 1981 die nog niet eerder werd gekeurd. Onderstaande scenario's maken concreet wat dat betekent.
Installatie van voor 1 oktober 1981: altijd
Zonder uitzondering verplicht, ook wanneer de installatie visueel in orde lijkt. De datum verwijst naar de eerste indienststelling, niet naar latere aanpassingen. Bij twijfel over de bouwdatum ga je te rade bij het kadaster, de notariele aankoopakte of sticker op het verdeelbord (vaak met een datumstempel van Eandis, Fluvius of een voorganger).
Installatie van na 1 oktober 1981 met geldig attest
Is er nog een positief keuringsverslag dat minder dan 25 jaar oud is? Dan hoeft er geen nieuwe keuring. Het oude verslag volstaat bij de notaris. Check of het attest geldig is in de FOD-databank voor de verkoop, want na 25 jaar vervalt de dekking automatisch.
Installatie na 1 oktober 1981 zonder eerder attest
Bijvoorbeeld een woning gebouwd in 1985 zonder ooit een AREI-keuring te hebben gehad. Dan is een keuring bij verkoop alsnog verplicht. Bij een recente installatie of grondige vernieuwing is de kans groot op een positief verslag.
Uitzonderingen (AREI artikel 278)
Geen keuring nodig wanneer koper en verkoper in de compromis afspreken dat de hele elektrische installatie volledig wordt vernieuwd, of wanneer de woning wordt afgebroken. In beide gevallen wordt de uitzondering expliciet in de akte opgenomen. Zonder deze clausule geldt de keuringsplicht gewoon.
Vergelijking: installatie van voor of na 1 oktober 1981
De scharnierdatum 1 oktober 1981 bepaalt niet alleen of een keuring verplicht is, maar ook welke hersteltermijn een koper krijgt bij een niet-conform rapport. Hieronder de matrix.
| Kenmerk | Installatie voor 1-10-1981 | Installatie na 1-10-1981 |
|---|---|---|
| Keuring bij verkoop | Altijd verplicht (AREI art 276bis) | Enkel indien nog geen attest of attest ouder dan 25 jaar |
| Opdrachtgever | Verkoper (onderhandelbaar in compromis) | Verkoper (of wie in compromis wordt aangeduid) |
| Wettelijke basis | KB 8-9-2019, AREI Boek 1 artikel 276bis | AREI Boek 1 artikel 270 (indienststelling) |
| Termijn koper bij niet-conform | 18 maanden vanaf datum akte | 12 maanden vanaf datum keuring |
| Geldigheid positief verslag | 25 jaar | 25 jaar |
Verkoper, koper en het tijdstip van het attest
Geen enkele wet bepaalt dwingend wie de keuring moet betalen. De marktregel is: de verkoper betaalt, tenzij anders overeengekomen. Wat wel wettelijk bindend is, is het tijdstip waarop het verslag bij de notaris moet liggen.
De verkoper betaalt standaard
FOD Economie bevestigt in haar FAQ voor notarissen en vastgoedsector dat de verkoper in principe de kost draagt. De verkoper levert het verslag aan bij de notaris, die het nummer en de datum van de keuring in de authentieke akte opneemt. De marktprijs voor een standaardwoning met 1 meter ligt in 2026 tussen 135 en 200 euro inclusief 21% BTW. Een uitgewerkte prijsgids per scenario staat op onze prijspagina voor elektrische keuring.
Onderhandelen in de compromis
Is er op het moment van de compromis al duidelijkheid over een niet-conforme installatie (bijvoorbeeld door een oud verslag dat de verkoper voorlegt), dan kunnen koper en verkoper een gedeelde regeling afspreken. Drie vaakvoorkomende varianten: de koper betaalt de keuring in ruil voor een prijskorting, de verkoper betaalt de keuring plus een forfaitaire bijdrage voor de aanpassingswerken, of beide partijen splitsen de kost 50-50 met een vaststaande prijskorting van 1.000 tot 3.000 euro bij een zwaar niet-conform dossier.
Bij compromis of bij akte?
Wettelijk moet het keuringsverslag aanwezig zijn op de datum van de authentieke akte, niet bij het compromis. Veel notarissen en makelaars adviseren toch om het verslag al voor het compromis op te vragen. Dat vermijdt betwistingen over verborgen gebreken en geeft beide partijen duidelijkheid over welke installatie ze kopen of verkopen. Fednot en Notaris.be rijken die aanbeveling expliciet aan in hun transactie-checklists.
Zonder attest geen akte
De notaris weigert te verlijden zonder geldig keuringsverslag. Een verkoop kan dan niet gefinaliseerd worden; de verkoper loopt risico op contractbreuk-claim door de koper wanneer de oorzaak bij hem ligt. Vermijd dit door minstens 2 werkweken voor de akte het verslag op tafel te hebben. Een dringende keuring is soms mogelijk maar kost 20 tot 30% meer.
Zo boek en lever je een elektrische keuring voor de akte: 6 stappen
De totale doorlooptijd van bouwjaar-check tot verslag bij de notaris bedraagt 7 tot 10 kalenderdagen. Volg deze zes stappen om een vertraging of afgewezen akte te vermijden.
Wat je zelf aanlevert
- Eventueel vroeger keuringsverslag
- Kringschema van het verdeelbord
- Zonnepanelen- of laadpaal-documenten indien aanwezig
- Toegangssleutel tot meterkast en verdeelbord
Wat de keurder meebrengt
- Toegang tot FOD Economie-lijst erkende organismen
- Notariele aankoopakte of kadasteruittreksel voor bouwjaar
- Scan-app voor verdeelbord-sticker en meterkast-foto's
- E-mail of telefoon voor offerte-aanvraag
-
1
Stap 1: Bouwjaar van de installatie bepalen
Check de sticker op het verdeelbord (Eandis, Fluvius of voorganger), de notariele aankoopakte en het kadasteruittreksel. De datum van eerste indienststelling bepaalt of je onder artikel 276bis valt. Bij twijfel: vraag een kadastraal uittreksel aan via het online MyMinfin-loket.
-
2
Stap 2: Erkend controleorganisme kiezen uit de FOD-lijst
Vlaanderen telt 28 door FOD Economie erkende controleorganismen. Vraag minimum 2 offertes met een vast all-in bedrag inclusief 21% BTW, schriftelijke doorlooptijd en een gegarandeerde verslagtermijn van 2 tot 3 werkdagen na plaatsbezoek. Vermijd aanbieders zonder erkenningsnummer: hun verslag is ongeldig bij de notaris.
-
3
Stap 3: Plaatsbezoek boeken en voorbereiden
Plan een bezoek 2 tot 5 werkdagen na boeking. Zorg dat de meterkast, het verdeelbord en eventuele bijmeters of zonnepanelen-omvormer toegankelijk zijn. Leg vroeger keuringsverslag, kringschema en AREI-attesten van zonnepanelen klaar. Reken op 60 tot 90 minuten inspectie.
-
4
Stap 4: Verslag ontvangen en interpreteren
Binnen 2 tot 3 werkdagen na plaatsbezoek ontvang je het digitale verslag per e-mail. Bij een positief verslag is alles in orde: verslag naar de notaris, 25 jaar geldig. Bij een niet-conform verslag krijg je een lijst met gebreken plus de wettelijke hersteltermijn van 12 of 18 maanden vanaf de akte voor de koper.
-
5
Stap 5: Bij niet-conform: afspraken met koper vastleggen
Een niet-conform rapport blokkeert de verkoop niet. Bespreek met de koper hoe je de herkeuring aanpakt. Varianten: koper regelt herstel binnen 18 maanden, verkoper biedt een korting op de verkoopprijs, of je splitst de kost 50-50. Laat de regeling expliciet in de compromis of akte opnemen door de notaris.
-
6
Stap 6: Verslag bij de notaris op dag van de akte
Bezorg het verslag uiterlijk 24 uur voor de akte aan de notaris, digitaal of op papier. De notaris neemt het nummer en de datum van de keuring op in de authentieke akte. Zonder verslag kan de akte niet verlijden. Bij een niet-conform rapport wordt de hersteltermijn voor de koper mee in de akte vermeld.
Fout 1: een niet-erkend organisme inschakelen. Enkel door FOD Economie erkende controleorganismen mogen een AREI-keuring opstellen. Een attest zonder erkenningsnummer wordt door de notaris geweigerd. Vraag altijd het erkenningsnummer op bij offerte-aanvraag en check de FOD-lijst.
Fout 2: keuring pas boeken een week voor de akte. Reken op 7 tot 10 kalenderdagen tussen boeking en verslag. Te late boekingen vragen een dringende keuring met meerkost van 20 tot 30%. Bij vertraging kan de akte worden uitgesteld wat contractbreuk-discussies uitlokt.
Fout 3: gemene delen vergeten bij appartement-verkoop. Bij de verkoop van een appartement moet zowel de privatieve installatie (verkoperkost) als het attest van de gemene delen (VME-verantwoordelijkheid via syndicus) aanwezig zijn. Ontbreekt het VME-attest, dan weigert de notaris alsnog te verlijden. Zie ook onze pagina voor syndici.
Fout 4: compromis tekenen zonder clausule over niet-conform. Als het attest pas na compromis wordt opgemaakt en niet-conform is, kan er juridische twist ontstaan over de verdeling van de herstelkosten. Laat in de compromis een clausule opnemen: wie betaalt bij niet-conform, wie draagt de herkeuringskost, en wat gebeurt bij zware afwijking.
Fout 5: termijn 12 of 18 maanden negeren na niet-conform. Na het verlijden van de akte moet de koper de installatie binnen 12 (na 1-10-1981) of 18 maanden (voor 1-10-1981) conform maken. Het erkend organisme meldt het verstrijken aan de FOD. Die kan boetes opleggen en de verzekeraar weigert tussenkomst bij brand of elektriciteitsschade.
Dubbele keuring bij verkoop van een appartement: privatief en gemene delen
Bij de verkoop van een appartement heb je twee AREI-attesten nodig. Het privatieve attest dekt jouw eigen installatie; het gemene-delen-attest dekt de collectieve infrastructuur van het gebouw. De verantwoordelijkheid ligt bij twee verschillende partijen.
Privatief attest: verantwoordelijkheid van de verkoper
De elektrische installatie in jouw appartement (stopcontacten, verdeelbord, circuits) valt onder dezelfde regel als een huis: keuring verplicht wanneer de installatie dateert van voor 1 oktober 1981 of nooit eerder werd gekeurd. De verkoper boekt een erkend organisme, betaalt de kost (125 tot 165 euro incl. BTW voor een gemiddeld appartement) en levert het verslag aan de notaris.
Gemene-delen-attest: verantwoordelijkheid van de VME
Gemeenschappelijke installaties (inkomhal-verlichting, traphal, kelder, liftkoker, gemeenschappelijke meterkast, parking-verlichting) vallen onder de Vereniging van Mede-Eigenaars. Sinds 1 juni 2020 geldt een periodieke keuringsplicht om de 5 jaar plus een keuring bij elke verkoop van een kavel. De syndicus coordineert de boeking, de VME betaalt de kost (150 tot 450 euro afhankelijk van de gebouwomvang) en verrekent via quotiteit.
Timing: syndicus tijdig contacteren
Contacteer de syndicus minstens 4 weken voor de geplande aktedatum. Is het bestaande VME-attest nog geldig (minder dan 5 jaar oud), dan bezorgt hij je een kopie. Is er geen geldig attest, dan moet een volledige gemene-delen-keuring gebeuren. Voor VME-portefeuilles werkt Keur.be met een dedicated syndicus-partnerprogramma met voucher-systeem en prioriteitsplanning. Meer diepgang over de VME-procedure vind je op /asbestattest/gemene-delen/ waar eenzelfde logica geldt voor het asbestattest.
Niet-conform gemene delen: VME regelt
Een niet-conform VME-attest blokkeert niet de individuele verkoop. De VME krijgt 6 maanden om het gebrek in de gemene delen te herstellen. De kost wordt via de algemene vergadering verdeeld over alle mede-eigenaars volgens de quotiteit. Als koper erf je dus mogelijk een aandeel in de hersteluitgave.
Drie keuringen in een pakket: 40 tot 80 euro besparen en 1 planningsmoment
Bij de verkoop van een Vlaamse woning moet je doorgaans drie keuringen voorleggen: EPC, asbestattest (voor panden ouder dan 2001) en elektrische keuring. Een verkoopbundel bespaart coordinatietijd en een deel van de verplaatsingskosten.
Drie keuringen, drie deskundigen
Elke keuring vereist een ander type deskundige: VEKA-erkend energiedeskundige type A voor het EPC, OVAM-erkend asbestdeskundige voor het asbestattest, en een door FOD Economie erkend controleorganisme voor de elektrische keuring. Alle drie maken een plaatsbezoek van 60 tot 120 minuten en leveren digitaal een verslag naar de notaris.
Wanneer heb je alle drie nodig?
Elke verkoop van een pand ouder dan 2001 vraagt asbestattest plus EPC. De elektrische keuring hangt af van het bouwjaar van de installatie (voor 1-10-1981 altijd, anders enkel zonder geldig attest). Voor een gemiddelde Vlaamse rijwoning uit de jaren 70 of 80 kom je vaak op alle drie uit. Voor recentere nieuwbouw volstaat meestal EPC plus elektrische keuring-check.
Bundelvoordeel: 40 tot 80 euro
Een verkoopbundel via Keur.be combineert de drie keuringen in een planningsflow. Dezelfde dag-bezoeken (of opeenvolgende dagen) verlagen de verplaatsingskost; een centrale coordinator levert de drie verslagen gegroepeerd aan de notaris. De besparing ligt tussen 40 en 80 euro op het totaalpakket en bespaart 2 tot 3 afzonderlijke afspraken.
Verwijzingen per keuring
De prijsopbouw en scenario's per keuring kan je nalezen op elektrische keuring prijs, EPC prijs en asbestattest prijs. Ben je makelaar of notaris en wil je voor meerdere dossiers een partnerschap? Bekijk voor makelaars of voor notarissen voor de partnerprogramma's met voucher-bundels.
Elektrische keuring bij verkoop: jouw vragen beantwoord
Is een elektrische keuring verplicht bij verkoop in Vlaanderen?
Ja, voor elke wooneenheid met een elektrische installatie van voor 1 oktober 1981 die nog niet eerder werd gekeurd. Dat staat in AREI Boek 1 artikel 276bis, KB van 8 september 2019. Voor installaties na die datum is de keuring verplicht zolang er geen geldig positief attest is (25 jaar geldigheid). Bij een appartement heb je daarnaast een attest van de gemene delen nodig dat de syndicus via de VME regelt.
Wie betaalt de elektrische keuring bij verkoop?
In principe betaalt de verkoper. FOD Economie bevestigt dat in haar FAQ voor notarissen en vastgoedsector. Koper en verkoper kunnen in de compromis een andere regeling afspreken, bijvoorbeeld bij een niet-conform dossier waar de koper mee de kost draagt in ruil voor een prijskorting. De marktprijs voor een standaardwoning met 1 meter ligt in 2026 tussen 135 en 200 euro inclusief 21% BTW.
Wat kost een elektrische keuring bij verkoop in 2026?
Tussen 135 en 200 euro inclusief 21% BTW voor een standaardwoning met een enkele meter. Een rijwoning met twee meters kost 175 tot 220 euro; een appartement met een privatieve meter ligt lager (125 tot 165 euro). Bij meerdere meters rekent elk organisme een toeslag van 80 tot 100 euro per bijkomende meter. Voor details per scenario staat een volledige prijsgids op /elektrische-keuring/prijs/.
Hoe lang is een elektrische keuring geldig na verkoop?
Een positief keuringsverslag voor een huishoudelijke installatie is 25 jaar geldig vanaf de datum van keuring. Na die termijn moet een nieuwe keuring gebeuren, ook zonder verkoop of renovatie. Voor niet-huishoudelijke installaties (handelspand, kantoor, industrie) geldt een cyclus van 5 jaar. Structurele wijzigingen (nieuwe zekeringkast, uitbreiding, zonnepanelen) activeren een keuringsplicht van dat deel, zelfs binnen de 25 jaar.
Mag een woning verkocht worden met een niet-conform elektriciteitsattest?
Ja. De wet vraagt een geldig attest bij de akte, niet dat het attest positief moet zijn. Bij een niet-conform verslag verlijdt de notaris de akte toch en erft de koper de herkeuringsplicht binnen 12 of 18 maanden (afhankelijk van de bouwdatum). Zowat 15% van de Vlaamse installaties haalt in de eerste keuring een niet-conform. Bij zwaar niet-conform onderhandelen koper en verkoper vaak een prijskorting of splitsen ze de herstelkost in de compromis.
Wat gebeurt er als de koper de installatie niet binnen 18 maanden aanpast?
Het erkend controleorganisme rapporteert het verstrijken van de termijn aan FOD Economie. Die kan sancties opleggen, al gebeurt dat in de praktijk zelden voor particulieren. Ernstiger is het verzekeringsrisico: bij woningbrand of elektriciteitsschade kan de verzekeraar dekking weigeren wanneer de installatie niet-conform is gebleven na de wettelijke termijn. De hypothecaire lening kan ook een clausule bevatten die de bank toelaat het krediet op te zeggen bij niet-naleving.
Moet het keuringsverslag er zijn bij het compromis of pas bij de akte?
Wettelijk pas bij de authentieke akte. In de praktijk adviseren Fednot, Notaris.be en de meeste makelaars om het verslag al voor het compromis te hebben. Dat vermijdt latere discussies over verborgen gebreken en geeft koper en verkoper duidelijkheid over wat ze afspreken. Tussen compromis en akte ligt vaak 3 tot 4 maanden, meer dan genoeg om een keuring te boeken. Wie het attest pas vlak voor de akte regelt, loopt risico op een spoedboeking met 20 tot 30% meerkost.
Hoe zit het met de elektrische keuring van gemene delen bij verkoop van een appartement?
De gemene delen (inkomhal, traphal, gemeenschappelijke verlichting, lift, parking) vallen onder de VME. De syndicus coordineert een gemene-delen-keuring die sinds 1 juni 2020 elke 5 jaar verplicht is plus een keuring bij elke verkoop van een kavel. Contacteer de syndicus minstens 4 weken voor de aktedatum: is er een geldig attest, dan krijg je een kopie; is er geen of verouderd attest, dan moet de VME een nieuwe keuring boeken voor het hele gebouw. Voor VME-portefeuilles heeft Keur.be een dedicated syndicus-partnerprogramma.
Elektrische keuring bij verkoop binnen 2 tot 5 werkdagen?
Keur.be regelt organisme, plaatsbezoek en verslag.
Een door FOD Economie erkend controleorganisme komt binnen 2 tot 5 werkdagen ter plaatse voor de AREI-keuring bij verkoop van je Vlaamse woning. Vast all-in tarief inclusief 21% BTW, verslag klaar binnen 2 tot 3 werkdagen na plaatsbezoek en rechtstreeks bezorgd aan de notaris. Bundelen met EPC en asbestattest mogelijk voor een verkoopbundel met planningsvoordeel. Voor appartementen regelen we zowel het privatieve attest als het gemene-delen-attest via jouw syndicus.
Of mail: info@keur.be