Elektrische keuring gemene delen 2026:
AREI 5 jaar voor uw VME
Sinds 1 juni 2023 is de installatie van de gemene delen een niet-huishoudelijke installatie. AREI Boek 1 vraagt een keuring om de vijf jaar door een BELAC-erkend organisme.
Elektrische keuring gemene delen: de kern in vijf punten
- 5-jaarlijkse cyclus sinds 1 juni 2023 via KB 5 maart 2023: gemene delen vallen nu onder het niet-huishoudelijk regime.
- VME is verantwoordelijk; syndicus tekent de opdracht na een gewone meerderheid op de algemene vergadering.
- Bij verkoop appartement: dubbele keuring. Privatief door verkoper plus gemene delen via syndicus, twee aparte attesten.
- BELAC-erkend organisme verplicht. Gewone particuliere keurder volstaat niet meer voor gemeenschappelijke installaties.
- Niet-conform = 12 maanden hersteltermijn. Daarna kan de syndicus persoonlijk aansprakelijk worden bij brandschade.
Een veiligheidscontrole van alle installaties die aan de VME toebehoren
De keuring gemene delen is een veiligheidscontrole van alle elektrische installaties die toebehoren aan de Vereniging van Mede-Eigenaars in plaats van aan een individuele eigenaar. De keurder controleert of de installatie voldoet aan het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (AREI Boek 1, KB 8 september 2019) en aan de bijkomende eisen die het KB van 5 maart 2023 oplegt voor niet-huishoudelijke installaties van een residentieel complex.
Concreet gaat het over de gemeenschappelijke teller en zekeringkast, de aarding, de verdeelborden voor traphal-verlichting, lift, automatische deuren en parkeer-poorten. Ook ventilatie- en pompinstallaties, brandcentrale, noodverlichting, intercom en eventuele laadpalen op de gemeenschappelijke parking horen erbij. De installatie binnen een individueel appartement valt buiten dit attest. Die wordt afzonderlijk gekeurd, met een eigen factuur op naam van de eigenaar.
Het keuringsverslag wordt aan de syndicus bezorgd, samen met het bijhorende eendraadschema en situatieplan. De syndicus voegt het toe aan het VME-dossier en houdt het beschikbaar voor de notaris bij verkoop, voor de verzekeraar bij brandschade en voor de Algemene Directie Energie van FOD Economie bij controle. Meer over de pillar-context op elektrische keuring.
Wanneer is de keuring van de gemene delen verplicht?
Drie momenten activeren de plicht. Vergeet er één en de syndicus loopt risico op aansprakelijkheid bij brandschade of een geblokkeerde verkoop.
Periodiek elke vijf jaar
Sinds 1 juni 2023 moet elke VME de gemene delen om de vijf jaar laten keuren. Bestaande attesten van vóór die datum blijven geldig tot hun oorspronkelijke vervaldatum: een attest uit 2010 dat 25 jaar geldigheid had, blijft tot 2035 geldig zolang er geen wijziging aan de installatie gebeurt. Bij elke periodieke herkeuring schakelt u over op het nieuwe vijfjaars-regime van AREI Boek 1.
Bij elke verkoop van een appartement
De notaris vraagt bij elke verkoop het meest recente keuringsattest van de gemene delen op bij de syndicus. Ontbreekt het, dan kan de koper de compromis nietig laten verklaren of een opschortende voorwaarde inroepen. In de praktijk wordt de akte uitgesteld tot het attest in dossier zit. Voor de verkoper betekent dat extra commissiekosten en mogelijk een schadevergoeding aan de koper. Voor de privatieve keuring zelf zie elektrische keuring bij verkoop.
Na een wijziging of uitbreiding
Plaatst de VME laadpalen op de parking, vervangt u de lift-voeding of breidt u het verdeelbord uit voor een nieuwe ventilatie-installatie? Dan is een indienststellingskeuring verplicht voor het nieuwe deel, los van de vijfjaars-cyclus. Deze keuring valt onder AREI Boek 1 hoofdstuk 6.4 (vroeger artikel 270). Voor de bouwheer-flow van een nieuwe installatie zie keuring nieuwe elektrische installatie.
Wat valt onder de gemene delen van een VME?
Het keuringsverslag dekt elke installatie die op de gemeenschappelijke teller is aangesloten of die in een ruimte staat die door alle mede-eigenaars wordt gedeeld.
Gemeenschappelijke ruimtes
Inkomhal, traphallen, gangen, liftkoker, gemeenschappelijke kelder, fietsenstalling, berging, stookruimte en parkeer-niveau. Ook gemeenschappelijke tuinen, fietsenstalling buiten en tellerlokaal vallen onder de gemene delen zodra er elektrische installatie aanwezig is.
Verdeelborden en hoofdvoeding
Verdeelborden, hoofdzekeringen en differentieelschakelaars voor de gemene delen. Sinds het KB van 5 maart 2023 worden deze borden behandeld als niet-huishoudelijk: striktere eisen aan markering, schema's en bordtoegang. Een bord zonder leesbare circuit-aanduiding is een formele niet-conformiteit.
Lift, automatische deuren en intercom
Lift-installatie, automatische deuren, intercom en videofoon, brandcentrale, rookmelders op gemeenschappelijke etages, noodverlichting, vluchtweg-pictogrammen en eventueel het toegangscontrole-systeem.
Pompen, ventilatie en collectieve verwarming
Pompen, hydrofoor, ventilatie- en eventueel collectieve verwarmingsinstallatie. Een collectieve warmtepomp of stookoliebrander wordt mee gekeurd voor het elektrische luik. De thermische keuring valt onder een ander regime.
Buitenverlichting en laadpalen
Buitenverlichting van gevel, oprit en gemeenschappelijke tuin. Eventuele laadpalen op gemeenschappelijke parking en hun submeters. Sinds 1 april 2026 vallen DC-laadpalen onder het herziene AREI hoofdstuk uit het KB van 6 oktober 2025.
Privatieve afbakening
Kabels die door private leidingschachten lopen om een appartement te voeden, vallen onder de privatieve installatie van die eigenaar. De afbakening hangt af van waar de individuele meter zich bevindt en hoe het reglement van mede-eigendom de eigendomsgrenzen beschrijft.
Privatieve keuring versus keuring gemene delen
| Kenmerk | ||
|---|---|---|
Wie betaalt en wie tekent de opdracht?
De algemene vergadering beslist met een gewone meerderheid om een erkend organisme aan te stellen. De syndicus tekent in naam van de VME en de kosten worden volgens quotiteit verdeeld.
Algemene vergadering en gewone meerderheid
Voor een wettelijk verplichte keuring volstaat een gewone meerderheid op de algemene vergadering. Geen bijzondere quotiteit nodig. De syndicus zet de opdracht als agendapunt op de eerstvolgende AV en voegt minimaal twee offertes van BELAC-erkende organismes bij. Het AV-besluit en de gekozen verdeelsleutel staan in de notulen.
Syndicus tekent in naam van de VME
De syndicus tekent de opdracht in naam van de VME en betaalt de factuur uit de werkkapitaal-rekening. Zonder formeel AV-besluit kan de syndicus voor wettelijk verplichte keuringen toch zelfstandig handelen op basis van zijn algemene mandaat, maar wij adviseren altijd een schriftelijke procedure om geschillen achteraf te vermijden.
Verdeling per quotiteit
De kosten worden onder de mede-eigenaars verdeeld volgens quotiteit (de verhouding van elke kavel tot de waarde van het hele gebouw), tenzij het reglement van mede-eigendom een andere verdeelsleutel oplegt. Bij sommige VME's geldt voor algemene gemeenschappelijke kosten de quotiteit-regel, terwijl voor specifieke kosten zoals lift-onderhoud een aparte sleutel wordt gehanteerd. Een appartement met 92/1000 in een gebouw van 12 kavels betaalt dus 9,2 procent van de keuringsfactuur.
Beroep mogelijk binnen drie maanden
Mede-eigenaars die het niet eens zijn met de verdeling, hebben drie maanden om de AV-beslissing aan te vechten bij de vrederechter. In de praktijk komt dat zelden voor bij wettelijk verplichte keuringen. Voor het volledige B2B-partnerprogramma voor syndici met meerdere VME's in beheer zie syndici.
Wat kost een keuring gemene delen voor uw VME?
De prijs hangt af van het aantal kavels, het aantal verdeelborden, de aanwezigheid van bijzondere installaties en de leeftijd van de installatie. Indicatieve tarieven 2026 inclusief 21 procent BTW.
Klein gebouw met 3 tot 6 kavels
Eén verdeelbord, geen lift, klassieke traphal-verlichting: 280 tot 395 euro. Doorlooptijd 5 werkdagen. Per kavel komt dat neer op 50 tot 80 euro afhankelijk van de quotiteit-verdeling.
Middelgrote VME van 7 tot 14 kavels
Lift aanwezig, gemeenschappelijke buitenverlichting, mogelijk een collectieve ventilatie: 395 tot 625 euro. Doorlooptijd 7 werkdagen. Per kavel meestal tussen 35 en 60 euro.
Grote residentie 15 tot 30 kavels
Twee liften, parkeer-niveau, eventueel laadpalen op de parking en collectieve warmtepomp: 625 tot 1.050 euro. Doorlooptijd 7 werkdagen. Hier komt het kostenvoordeel van quotiteit-verdeling het sterkst tot uiting: per kavel 25 tot 45 euro.
Appartementsblok of complex 30+ kavels
Brandcentrale, ventilatie-collectief, meerdere blokken op één teller, eventueel sprinklerinstallatie: 1.050 tot 1.850 euro. Doorlooptijd 10 werkdagen, meestal in twee of drie plaatsbezoeken. Voor de prijs-context van andere keuringscenario's zie elektrische keuring prijs.
Bundel met asbestattest en EPC gemene delen
Een gecombineerd planningsmoment voor het elektrisch attest, het asbestattest gemene delen en het EPC gemene delen levert vaak 8 tot 12 procent bundelvoordeel op. De drie attesten hebben elk een eigen erkende organisatie nodig (BELAC, OVAM, VEKA), maar één coordinator op één bezoekdag bespaart tijd voor de syndicus en houdt de mede-eigenaars maar één keer wakker.
Herkeuring na herstel
Een hercontrole binnen zes maanden na de eerste keuring kost gewoonlijk 30 tot 60 euro minder per verdeelbord, op voorwaarde dat hetzelfde organisme de hercontrole uitvoert.
Van AV-besluit tot attest in het VME-dossier
Een goed voorbereide keuring duurt korter, kost minder en eindigt vaker met een conform-verslag. Volg deze zes stappen vanaf 4 weken voor de geplande keuringsdatum.
Documenten in het VME-dossier
- EAN-code(s) van de gemeenschappelijke teller
- Eendraadschema in drievoud per verdeelbord
- Situatieplan met inplanting verdeelborden, lift en brandcentrale
- Vorige keuringsverslagen en herstellingsbewijzen
- AV-besluit en offerte erkend organisme
- Reglement van mede-eigendom met quotiteit-overzicht
Wat de keurder meebrengt
- Aardweerstandsmeter (4-puntsmethode)
- Isolatietester voor kabels onder spanning
- Tang-multimeter voor lekstroom-metingen
- Camera voor verslag-bijlagen en niet-conform documentatie
-
1
Stap 1: Syndicus inventariseert het dossier
Datum laatste keuring opzoeken, aanwezigheid eendraadschema en situatieplan controleren, lijst opstellen van alle gemeenschappelijke installaties, EAN-code van de gemeenschappelijke teller bij de hand houden. Mist een schema, plan dan eerst een schema-update (250 tot 600 euro) vooraleer u de keuring laat lopen.
-
2
Stap 2: Twee offertes opvragen bij BELAC-erkende organismes
Vinçotte, OCB, Certinergie en BTV werken Vlaanderen-breed. Vraag een vaste prijs op basis van kavelaantal, niet op basis van uurtarief. Bij Keur.be krijgt u één coordinator die de offertes voorbereidt en op één bezoekdag plant met asbestattest en EPC gemene delen.
-
3
Stap 3: Agendapunt op de algemene vergadering
Beschrijf in de uitnodiging het wettelijke kader (KB 5-3-2023), de voorgelegde offerte en de voorgestelde verdeelsleutel. Een gewone meerderheid is voldoende. Het AV-besluit en de gekozen verdeelsleutel komen integraal in de notulen voor latere geschillen.
-
4
Stap 4: Plaatsbezoek door de keurder
60 tot 180 minuten op locatie afhankelijk van de gebouwgrootte. De keurder loopt elk verdeelbord na, meet de aarding, controleert differentieels en verifieert de overeenkomst tussen eendraadschema en realiteit. Bij een grote VME volgen twee bezoeken op verschillende dagen.
-
5
Stap 5: Verslag binnen 5 tot 10 werkdagen
Bij conform: attest met 5 jaar geldigheid en bijhorend rapport. Bij niet conform: een lijst met inbreuken, gegroepeerd per verdeelbord, met verwijzing naar het AREI-artikel en een hersteltermijn van 12 maanden voor herkeuring.
-
6
Stap 6: Syndicus archiveert en deelt
Het attest gaat naar de VME-cloud, naar de boekhouder voor de werkkapitaal-rekening en wordt in afschrift aan elke notaris bezorgd die om verkoopinformatie vraagt. De syndicus stuurt een korte communicatie aan alle mede-eigenaars met de uitkomst en de aandeel-factuur per kavel.
Een negatief verslag betekent niet dat het gebouw onbruikbaar is. Wel start een tijdsklok van twaalf maanden waarbinnen de VME de inbreuken moet laten herstellen door een elektricien en de herkeuring moet plannen. Veelvoorkomende inbreuken: aardingsweerstand boven 30 ohm, te ongevoelige differentieelschakelaar (300 mA waar 30 mA vereist is), ontbrekende of onleesbare bord-markering, eendraadschema niet aanwezig of niet bijgewerkt, niet-erkende verbindingen of doe-het-zelf-installaties in de schakelkast, onbeveiligde leidingen in de liftkoker.
Hersteltermijn 12 maanden. Wordt die termijn overschreden, dan kan de FOD Economie een ingebrekestelling sturen en oplopend tot 10.000 euro administratieve boete opleggen onder artikel 31 AREI. De syndicus is verplicht het AV-besluit en de offerte van de elektricien binnen drie maanden na het negatieve verslag in de notulen te zetten.
Aansprakelijkheid syndicus. Een syndicus die nalaat de herstelopdracht te plaatsen, kan persoonlijk aansprakelijk worden bij brandschade die voortvloeit uit een gekende inbreuk. De brandverzekeraar kan in dat scenario de tussenkomst weigeren of beperken op basis van een opzettelijke fout van de syndicus.
Hersteltraject. Het volledige stappenplan met aansprakelijkheidsmatrix per inbreuk en hersteltermijn-verlenging-procedure staat op elektrische keuring niet conform.
Eendraadschema, situatieplan en EAN-codes
Drie documenten zijn voorafgaand aan het plaatsbezoek nodig. Ontbreekt er één, dan valt het attest automatisch in de categorie niet conform op formele gronden, ongeacht of de installatie technisch in orde is.
Eendraadschema per verdeelbord
Eén lijn per circuit van elk verdeelbord van de gemene delen. Mag opgesteld zijn door de installateur of door een externe technieker. Bij ontbrekend schema laat een gespecialiseerd bureau dit opmaken voor 250 tot 600 euro per gebouw afhankelijk van het aantal borden.
Situatieplan met inplanting
Grondplan met inplanting van de verdeelborden, lift-machinekamer, brandcentrale en buitenverlichting. Eén plan per verdiep is meestal voldoende. Vermeld de naam en het AREI-Boek-1-nummer van elk bord, plus de routing van de hoofdleiding.
EAN-codes van de gemeenschappelijke teller
Op te vragen bij Fluvius via de syndicus-toegang. Voor gebouwen met submetering per laadpaal of warmtepomp moet ook de submeter-configuratie meegestuurd worden. Een EAN-code is 18 cijfers en staat op de eindafrekening van de elektriciteits-leverancier.
Wat als het schema niet bestaat?
Heeft de VME nooit een geactualiseerd schema laten opmaken, plan dan een schema-update in vóór de keuring. Dat kost minder dan een herkeuring (250-600 euro versus 350-1.050 euro) en voorkomt dat de installatie op formele gronden afgekeurd wordt. De installateur of een externe veiligheidsadviseur kan dit binnen twee weken leveren.
Elektrische keuring gemene delen: uw vragen beantwoord
Geldt de vijfjaars-cyclus ook voor mijn bestaand attest van 2018?
Een attest dat in 2018 werd afgeleverd met de oorspronkelijke 25-jaars-geldigheid, blijft geldig tot 2043, op voorwaarde dat er geen wijziging aan de installatie gebeurt. Vanaf de eerstvolgende herkeuring schakelt u over op het vijfjaars-regime. Wijzigt of breidt de VME de installatie tussentijds uit, dan is meteen een nieuwe keuring nodig voor het gewijzigde deel.
Kan de syndicus de keuring zonder AV-besluit plaatsen?
Voor wettelijk verplichte keuringen mag de syndicus zelfstandig handelen op basis van zijn algemene mandaat. Wij adviseren toch een formeel AV-besluit, omdat het AV ook de verdeelsleutel formaliseert en de offerte goedkeurt. Een schriftelijke procedure is altijd voordeliger dan een geschil achteraf bij de vrederechter.
Wat als de mede-eigenaars de offerte weigeren?
De keuring is wettelijk verplicht. Een AV kan een offerte weigeren maar niet de keuring zelf. Bij blokkering plaatst de syndicus alsnog de opdracht en deelt de kost via de gewone verdeelsleutel. Mede-eigenaars die niet betalen, kunnen door de VME aangesproken worden via de vrederechter.
Wie controleert of de VME aan de plicht voldoet?
De FOD Economie via de Algemene Directie Energie. Bij verkoop voert de notaris een eerste controle uit door het attest op te vragen bij de syndicus. De brandverzekeraar kan na een schadegeval het meest recente attest opvragen om de tussenkomst te bepalen.
Krijgen kleine VME's een korting?
Sommige organismes hanteren een minimumprijs vanaf 3 kavels (gemiddeld 280 euro) en een lineaire schaal daarboven. Bundel-keuringen (elektrisch plus asbestattest gemene delen plus EPC gemene delen op één planningsmoment) kunnen 8 tot 12 procent kortingsmarge opleveren. Vraag een gecombineerde offerte als de drie attesten in hetzelfde jaar vernieuwd moeten worden.
Wat is het verschil met een keuring bij vastgoedontwikkelaars?
Bij oplevering van een nieuwbouw-residentie verzorgt de hoofdaannemer of de bouwheer de indienststellingskeuring van de gemene delen onder AREI hoofdstuk 6.4 (vroeger artikel 270). Pas na overdracht aan de VME start de vijfjaars-cyclus van periodieke herkeuringen. De volledige overdracht-flow staat op onze pagina voor vastgoedontwikkelaars.
Kan de keuring elektrisch en de keuring asbestattest gecombineerd worden?
Niet door dezelfde keurder, want het zijn twee verschillende erkenningen (BELAC-organisme voor elektriciteit, OVAM-erkend asbestdeskundige voor asbest). Wij plannen ze wel op dezelfde dag om de syndicus één bezoekmoment te geven. De combinatie werkt vooral goed voor VME's die richting de VME-deadline 31 december 2026 voor het asbestattest gemene delen gaan.
Is BELAC-erkenning hetzelfde als OCB of Vinçotte?
BELAC is de Belgische accreditatie-instelling die organismes erkent volgens de internationale norm ISO 17020. Vinçotte, OCB, BTV en Certinergie zijn allemaal door BELAC geaccrediteerd. Vraag aan de offerterende partij altijd het BELAC-erkenningsnummer en kruis-controleer dat tegen de officiële lijst van FOD Economie.
VME-keuring gemene delen binnen 24 uur in offerte?
Eén coordinator, BELAC-erkend organisme, vaste prijs.
Een door FOD Economie erkend controleorganisme komt binnen zeven werkdagen ter plaatse, voert de AREI-keuring van de gemene delen uit en bezorgt het digitale rapport binnen vijf werkdagen aan de syndicus. Vast all-in tarief inclusief 21 procent BTW, doorlooptijd schriftelijk vastgelegd en bundelvoordeel van 8 tot 12 procent bij combinatie met asbestattest of EPC gemene delen. Voor syndici met VME-portefeuilles biedt het partnerprogramma voucher-kortingen vanaf 5 gebouwen.